“腾讯或将进军房地产 或因不善经营重资产退地”

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土地在中国意味着很多。 近年来，在以前流传下来的土地市场上，网络公司的身影不断出现。 永远资产较轻的互联网公司开始进军房地产是什么？ 云计算、物流基地、电子商务等概念是互联网经济还是房地产经济？ 在上次的《本报》中，我们将关注阿里的私人互联网位于全国“包围”的房地产王国，这次我们来看看腾讯的企鹅帝国。

通过微信获得“船票”的腾讯，似乎在今年的一系列动向中，传播着“企鹅”进军房地产的信号。 这些动向包括股票上市的房地产新闻服务平台的乐居、股票综合物流基地的华南城、自购前的海开发区地块等。 记者调查显示，在此之前，腾讯已经开始在土地市场上悄然布局。 只是，与私人占有各处的土地不同，“企鹅”似乎对重资产的运营不太感兴趣，在上海放弃了200亩土地。 腾讯可能相信可以像资本一样建立自己的私人空间。

■云计算的扩展或停止

上海最西南角、青浦工业园区混杂着新的厂房和空地。 在北青路和沟盈路的交界处，腾讯云计算中心“淹没”在并排的工厂内，56.2平方公里的青浦工业园内，没有明显的帐篷和企鹅标志的四座大楼并不显眼。

年8月3日，腾讯和上海市政府宣布，双方与上海市青浦工业园区腾讯华东云计算中心就设立电子商务基地签署了投资合作框架协定。 时隔三年，与签约时的高调相比，基地建设非常低调。

在青浦工业园区管委会办公室工作人员的指示下，记者找到了占地面积达100亩的腾讯华东地区云计算中心。 现场工人很少，几排建筑物已经完工。 如果没有通过附近小区的保安和建筑工人的确认，很少有人知道这里是腾讯云计算中心的所在地，整个工地上没有出现任何“腾讯”的醒目标志。

整个云的计算中心面积不大，四栋外形相似的建筑物在四分格的位置各占一个角落。 7月25日下午3点左右，整个工地的建筑工人不到10人，外部建设进入尾声工作。 建筑装修工程还在进行中，从4幢大楼的内部结构来看，排风、接线应该都是样式统一的，用于放置云计算所需的服务器设备。 建筑工作人员表示，江苏某地的机房将来将搬到这里。

据青浦建交委官方消息，腾讯云计算中心建设工程用地100亩，建筑规模达65000平方米，自去年5月正式开工，目前已进入尾声。

几年前，云计算还是一个热门的概念。 年，腾讯开始在全国设立数据中心。 以深圳、天津、上海、重庆等地为基地，部署南部、北部、西部、华东地区的腾讯数据中心和云计算基地。 当时，腾讯总部所在的深圳正在建设的腾讯深汕云计算数据中心占地20万平方米( 290亩)，服务器20万台，总投资20亿元人民币，是当时华南地区最大的云计算数据中心 迄今为止的天津云计算中心，经历了土地的新增，总面积达到9.33万平方米( 140亩)。 项目投资额达到35亿元，第一期工程完成。

此后，重庆云计算中心一举获得400亩用地，腾讯计划为此投入60亿。 时隔一年，记者从重庆两江新区水土高科技园区管委会招商处获悉，目前该项目尚未正式开工。

但是，云计算已不再是热点。 云计算本身是一个高能耗产业，因此政府在批处理这类项目时会非常小心。 本报记者在采访过程中了解到，在一二线城市，政府对高耗能产业等工业用地的管制门槛逐渐提高。 青浦工业园招商处负责人反复强调，腾讯云计算项目是青浦工业园内唯一且最后的数据中心项目，不能代表本区域内的主要产业方向。

■中途放弃的200亩“EC基地”

但是，在腾讯年与政府签订的协议中，华东云计算中心和电子商务基地的用地涉及青浦工业园内两个不同位置的土地，很少有人知道后者批准的土地面积正好是云计算中心的两倍。

在青浦区规划和土地管理局的官网上，《本报》记者看到了去年8月发表的方案公告。 其中明确记载，工程名称为“腾讯上海电子商务基地项目”，实际位置为“西邻青赵路、南邻北盈路”，建筑面积达25.772313万平方米。 该公告确定，将该地的用途明确记载为“物流仓库建筑”。

记者从腾讯建设青浦区规划建设科有关负责人处获悉，目前腾讯电子商务基地项目用地已被政府收回，双方正在进行后续清理工作。

实际上，距离“腾讯云计算中心”不远的这个建筑工地，自年正式交付以来，始终没有开工。 根据国土规划的相关规定，政府批准的工业用地，必须在两年内开工，但工程开工时间一直推迟。

从青浦区政府的相关公开新闻中，我们模糊地还原了这样的事实。 根据青浦区建交委员会官网消息，编号为89的“腾讯上海青浦电子商务运营中心新建现场”作为“年度青浦区重大建设项目”，政府下令在限定时间内开工。 青浦区建交委去年5月的《主要形象进展统计表》中明确记载:重要项目小组于5月24日与电子商务中心面谈后，确定该项目需要年内开工。

现实情况是，截至去年年底，项目开工时间因各种原因延期。 据政府公开新闻报道，从去年6月至10月，“由于市场因素，必须研究企业高层和项目定位问题”“由于市场变化，项目调整准备就绪”是推迟开工的理由。 设计方案进入审查阶段后，“市消防会审”进行到去年12月。 截至2004年4月，号码改为108日的“腾讯上海青浦电子商务运行中心项目”备注显示“中止土地征收协议阶段”。

据发布这一消息的青浦区重大项目小组相关人士介绍，据本报记者介绍，截至今年4月，腾讯已正式提出终止合同并归还用地。

“腾讯给出的理由是，京东在青浦练塘工业区华东第一物流中心已经建成，仓库有富余，所以想返还用地。 ”据上述计划建设科相关人士介绍，政府方面认为目前收回这块土地不算“损失”，并同意了收回的请求。

■处理沉重资产不善或离开的原因

据中国土地市场网上公布的消息，腾讯(上海)有限公司于去年4月16日支付了6844。 万元购买土地面积13.216450公顷(约198亩)的“沪青园工11-034号地块”，也就是“腾讯电子商务基地”所在的地方。 也就是说，腾讯是全年以平均每亩34.5万元左右的价格购买的电子商务基地用地。

在寸土寸金的上海，这个价格似乎很优惠。 据青浦区内专门从事工业用地交易的丁先生介绍，附近工业用地市场的平均价格两年前为每亩120万美元，现在上升到160万美元左右。 “地价的高低取决于土地的所在和形状。 》腾讯云计算中心和电子商务基地位于北青公路主干道周边。 因为这个市场的评价很高。 目前，青赵路公路已计划进入张江高科青浦小区区域，含金量进一步上升。

2年内地价翻了4倍，为什么腾讯要把手上的“肥肉”还回去呢？ 尽管有两年的开工规定，但但丁夫人拆除，土地所有者在土地上开发面积超过25%，政府就不能提出撤回的要求，“保留”土地并不是难事。

“腾讯作为网络公司，本身不擅长房地产运营。 ”从事物流、商业、房地产运营的人认为，腾讯虽然线上运营能力强，但在线各种产业运营中，腾讯不具备这样的能力和团队。 “类似的例子不少。 有些公司占用了几年的土地，不知道要开发什么，或者开发什么才能受益，在反复犹豫之后，选择了归还土地以减少风险。”

如果将退地时期与腾讯今年的一系列动向联系起来，也许会看得更清楚。

在年初这个时间阶段，腾讯完成了两件大事。 1月，腾讯宣布以15亿港币收购商业物流房地产企业华南城9.9%的股份，承诺两年后再投资8亿5000万港币，持股比例将增至13%。 3月，腾讯宣布向京东出资约2.15亿美元，收购京东上市前15%的股份，上市后追加投资。 最终占据京东商城20%的股份，与旗下易迅、qq网购一起进入京东，包括上海、北京等几个物流仓库。

很明显，腾讯放弃了自己做电商和物流的想法，把资本当成了杠杆。 “腾讯的意图必须明确——通过土地沉淀资金。 ”在这些人看来，与业界许多先例一样，腾讯并不缺钱，也并不急于通过投资获取收益。 因为，以资本化模式经营房地产是沉淀资金的优先选择。

■华南城和京东的想象空之间

在官网上，腾讯的“合作伙伴”华南城是现代化综合商贸物流基地和制造业高端整合服务平台，在深圳、南昌、南宁、郑州等全国各地有华南城的大型商业广场，被称为“华南八城”，经营文案多为 但是在深圳、西安、南昌、南宁、哈尔滨，华南城有5个华盛顿奥特莱斯。 其中，南宁、南昌、西安项目今年开业。

在与腾讯的合作计划中，网上交易平台、o2o零售服务体验、网上闪购业务、网上支付业务、仓储物流合作是五个主要方面，其中仓储物流在业内人士看来非常深奥。

此前媒体报道称，华南城是物流地产运营高手。 从2002年开始，华南城开始了“工贸商”的商业运营。 在全国各地以物流建设项目的名义拿地，进行了大规模的商业房地产开发。 从南宁、南昌、西安、河源、郑州、哈尔滨等地启动的项目开发看，华南城全国总规划建筑面积超过5000万平方米。

无论是华南城还是京东，最大的共同点是在全国范围内拥有很多物流仓储用地。 截至年2月，京东在34个城市拥有82个仓库，总建筑面积130万平方米，加上易迅迄今为止在北京、上海、深圳建设的至少10万平方米的仓库，京东至少有140万平方米的仓库用地。

现在腾讯把所有的电子商务资源都剥离到京东了。 可以想象空之间，京东与华南城合作，另一方面，与华南城线下奥特莱斯等面向个人客户的店铺，京东旗下的敲击、京东等合作，以微信为入口在o2o上建树、建树后，更重要的是， 京东和华南城的仓库和物流资源相互开放后说:“从目前的节奏来看，腾讯进入华南城真正看中的是其广阔面积的仓库用地，再加上此前京东的物流仓库，腾讯将规划新的私人网络。 ”参与深圳华南城项目运营计划的深圳市世行商业地产顾问机构负责人李仁斌就这样解体了。

但是，这样的合作空之间有多大还不清楚。 “华南城在深圳开发的项目中，目前实际用于物流仓库的只有10%。 ”李仁斌表示，华南城的土地运营模式为圈内人所熟知，仓储物流是其众多商业项目中的小部分，目前其主要盈利模式是依托b2b商贸中心建设、写字楼租赁收取租金。

从全国范围来看，“华南八城”大多距离主要城市20-30公里，位置偏僻。 因为这个商业项目的迅速发展不如预期。 一位业内人士表示，其商业模式与以前流传下来的大型市场相似，目前国内这种市场经营不理想，但华南城目前在较高的投资下取得了成果。 如果失去如此高的投资，前景将不明朗”。

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