“碧桂园配股筹21亿港元 或掀地产股再融资潮”

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现金是国王！ 房地产商们提到的这个过冬战略，今年春天受到了开发商前所未有的重视。

近来，随着多家房地产公司公布年度业绩报告，也开启了掩盖资金现状的“遮羞布”，也部分印证了过去的一些谣言。 现金流安全，在公司扩张过程中经常被忽视的命题，将成为年债台高筑的开发商们集体面临的一大考验。

2月29日，刚刚公布上一年度业绩报告的碧桂园( 02007.hk )迅速公布其增发股票计划，并打算融资21.4亿港元以降低杠杆率。 之后发表年报的合景泰富( 01813.hk )、越秀地产) 00123.hk )也明确了选择机会再融资的信号。

种种迹象表明，考虑到大部分公司的高负债水平和难言的房地产市场，通过为资本市场输血和促进存量周转，许多开发商将成为缓解资金压力的两大必然选择。

向资本市场求助

负债率不低的开发商应该不能通过债市提高杠杆率吧。 因此，原本在意股权稀释的碧桂园最终也决定以分配股权的形式再融资。

该集团在3月1日发布的公告中表示，将于前一天与大股东必胜企业及代理银行高盛和摩根大通签署协议进行股票增发。 这些股票数量约相当于碧桂园目前发行的股本的4.06%和扩大后的股本的3.90%。

配股约四分之一的股份是美林出售的旧股，相当于美林2008年与碧桂园进行股票互换的数量，其余四分之三为新股。 配股完成后，杨惠妍持有的碧桂园股将从原来的59.83%降至扩大后股的57.5%。

桂园此次股价为3.23港元，比上一交易日收盘价每股3.51港元下降约7.98%，比合同前最后5个交易日收盘价平均值3.57港元下降约9.42%。 扣除价格后，碧桂园预计此次增发融资21.4亿港元，用作资本支出和常规公司用途。

在公布年报后不久，碧桂园就急于融资的目的表示，“这是企业降低杠杆率、扩大资本金的机会”。 截止到今年年末，该企业的净杠杆率为63.3%，是2008年以来的最高水平。 数据显示，2008~年，碧桂园净杠杆率分别为40.7%、52.7%、48.4%。

桂园首席财务官伍廷姆在2月28日举行的年报业绩发布会上解释说，企业负债率上升的主要原因是去年新增98亿元土地支出，新增土地储备900万平方米。

但是，资本市场似乎对此并不满意。 3月1日，上述公告显示，碧桂园股以其配股3.23港元收盘，较前一天下跌7%以上。

顺便说一下，碧桂园是h股中今年首次披露全年业绩的内地地产股，其紧密推进的配股计划很可能引发地产股再融资浪潮。 以前，恒大( 03333.hk )、世茂) 00813.hk )、雅居乐) 03383.hk )、合景泰富以及龙湖地产)到年末的纯杠杆率预计为65%到86.9%，5家公司均为股份

为此，证券公司预测，债台高筑的内地房地产企业将陆续在资本市场开展“采血”行为。 花旗表示，碧桂园的配股行动并不意外，但据预测，由于内地房企普遍资金链紧张，华润地( 01109.hk )和龙湖有可能进行配股集资。 除里昂和龙湖外，世茂和恒大也估计有可能进行股东资本融资。

同样在2月28日公布业绩的合景泰富，债务水平也从年末的48%上升到了去年末的61.8%，期末现金余额也从年末的58亿下降到了去年末的44亿。

企业主席兼执行董事孔健岷表示，如果宏观调控放松，市场回暖，债务水平可能会比较有效地下降，但如果销售持续低迷，企业将尽量避免目前60%左右的债务水平上升。 合景泰富表示将扩大融资渠道，在国内和国外通过多种途径处理融资问题。

3月1日公布业绩的越秀地产也表示，配合集团的扩张战略，预计今年资金运营方面的走势将很大，预计3月将采取行动。

为了自我保存而去库存

虽然现在大部分公司都有股权融资的冲动，但并不是所有公司都为此不在意价格。 他们必须做别的准备。 因为现实确实不容乐观。

但是债券融资也没那么简单。 宏观数据显示，全年，全国房地产开发投资61740亿元，比去年同期增长27.9%。 但是，商品房销售面积为109946万平方米，比去年同期增长4.9%，销售额为59119亿元，比去年同期增长12.1%。 后者的增长幅度明显低于前者。

人民银行数据显示，房地产贷款增速总体回落，去年四季度末，主要金融机构和农村合作金融机构、城市信用社、外资银行的人民币房地产贷款余额比上年末增长13.9%，为10.73万亿元。 全年累计增长1.26万亿元，比去年同期减少7704亿元，比去年同期减少38%。 这是国内房地产领域的主要资金来源—； —； 银行不会为开发商的所有扩张行为埋单。

既然股票和债券两者的外部融资行为都变得格外困难，公司唯一能发挥的就是加速销售自我救助，而且从公司目前的库存量和利润率情况来看，开发商并不是没有调价促销的空之间。

以已经披露业绩的碧桂园和合景泰富为例，这是两种风格差异较大的开发商，但其报告披露的重要新闻非常相似。

首先关于现金流量，碧桂园去年实现净利润58亿，但期末现金结余(不含受限现金)仅从年末的50亿增加到77亿。 合景泰富去年净利润为21.4亿，但现金余额呈负增长，从53亿降至40亿。

其次是库存方面，碧桂园5480万平方米的土地储备中，300万平方米已完成但未出售，1530万平方米处于施工许可阶段。 该集团去年和今年的销售目标均为430亿，按去年合同销售均价6289元/平方米计算，今年可消化房产面积不到700万平方米，这意味着碧桂园目前的完成量相当于年可销售面积的近一半。

无独有偶，据合景泰富业绩报告，截至去年年底，建设中的房地产和销售竣工房地产总量约为210亿，几乎是去年115亿合同销售额的两倍。

数据披露的消息显示了实际的资金和库存压力，因此，两家企业都表明了促进销售和加快周转的需求。 在政策不宽松、市场冷清的情况下，预计走性价比路线的碧桂园和豪宅代表合景泰富都将通过更激进的销售方式提高现金回收速度。

“现金就是国王。 今年，我们企业将更加重视资金方面的安全。 ”两家企业的高管都在其发布会上发布了同样的消息。