“香港金管局总裁陈德霖再度预警楼市泡沫”

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据香港明报报道，农历新年后，香港楼市出现回暖迹象。 金管局总裁陈德霖一直以来都很谨慎，只是重申将根据周期变化适时采取适当措施。 但是，昨天他的话风发生了微妙的变化，他警告市场需要注意长时间低利率带来的楼市泡沫的风险。

陈德霖昨天出席本港一个论坛时表示，他担心今年香港将面临不寻常的一年，香港和亚洲仍将面临经济下滑风险，还有新的资产泡沫风险( renewed risk of housing bubble )。

长时间低利率导致的大楼再升温

陈德霖指出，有必要注意长时间低利率带来楼市泡沫的风险。 由于港币与美元联动，港币利率将主要跟随美元，市民在实际负利率的环境下，倾向于购买包括房地产在内的有形资产来保障购买力，从而使楼市再次升温。

他指出，尽管美元利率较低的企业，但过去两年港口存款和贷款利率上升了2-2.5厘，贷款利率从2008年的平均0.7厘米上升到了现在的2.5厘，反映出当地市场供求上涨了利率。 他表示，面对这种情况，当局提前实施的附加印花税也要求银行继续以高审查标准发放贷款，希望通过增加土地供应重建住房，防止资产泡沫的发生。

他接着说，虽然大陆通胀本月已晚，但仍有回升的机会，商品价格将来也有可能更高。 内地有可能重新推进措施，以防止楼市泡沫，维持金融稳定。

外汇基金今年难以创下可观的回报

陈德霖还表示，周边经济不明朗，外汇基金今年难以创下可观的利润纪录，形客今年外汇基金将受益匪浅。 他指出，截至今年，全球股市上涨10%至15%，但全年股市是否上涨还不清楚，外汇基金持有债券的比例较高，但债市投资依然十分困难。

他还认为，欧洲央行的再融资操作( ltro )和美国的量化宽松，未能比较有效地推动实质经济增长，低息环境对追求高利率的投资者不利，居民负债水平仍然很高，必须加以杠杆化。 他说，ltro缓解了市场资金压力，但不满足银行资本重组的需要。 目前，许多欧洲国家都存在着财政能否持续、经济能否维持竞争力的问题。

另一方面，金管局在向立法财经事务委员会提交的文件中表示，外汇基金多年来的回报战胜了通货膨胀。 文件显示，去年外汇基金投资转化率仅录得1.1%，赶上5.7%的通胀水平，但在过去3、5、10年的平均水平上，外汇基金的投资转化率高于通胀率。