“内地房企香港买壳打通低价钱融资通道”

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陈莹

许多内地房企希望在香港借壳上市。

5月15日，万科a(000002.SZ，以下简称“万科企业”)计划收购永泰地产( 0369.hk )持有的南联地产) 1036.hk ) 73.91%的股份，收购金额约为10.79亿港元。

这不是个案。

去年7月底，香港房地产巨头鳄鱼刘銮雄管理的中国人置业( 0127.hk )宣布，与大陆房地产巨头金地集团达成协议，以约8.36亿港币转让祥置业) 0112.hk )的控制权。 由于最终未能达成部分收购条件，收购被取消。 此前招商房地产购入香港东力实业( 0978.hk ) 70.18%的股份。

“在内地地产淡市下，万科可以通过购买香港地产企业开拓国外市场，也可以借壳上市融资。 ”穆迪香港公司融资部副总裁钟汶权对本报表示，从目前公布的公开资料来看，后者的可能性更大。

虽然香港资金低廉，但内地房企在香港既没有项目也没有市场。 因为难以获得巨额融资。 如果租用壳牌上市，可以开辟吸收香港低价资金的通道。

外壳

根据万科公告，该企业全资子公司万科置业(香港)有限企业)以下简称“万科置业”)已与永泰地产进行了协议，在南联地产进行企业重组后，万科置业通过全资子公司WKlandinvestmentSCompanylimited， wkland limited是每年4月27日在英属维尔京群岛注册成立的投资控股公司，由万科运营商所有。

在上述股票销售完毕的前提下，万科随后从渣打银行购买手中的南联地产股票，每股收购价格与上述交易价格相同。

万科企业在公告中表示，重组后的南联房地产只拥有位于香港新界葵涌区的约65.7万平方英尺的房产，该房产年末价值约11.29亿港元。

我好奇，在房地产寒冬尚未过去的情况下，为什么万科收购香港房地产企业，只要一个网壳就行了？

“万科想要的也许只是一个干净的壳。 ”钟汶权表示，万科置业可能已经有了一点计划建设的地皮。 收购后的资产可能会注入南联地产。 漂亮的香港上市公司注入高质量资产后，万科很容易在香港市场融资。

对于市场的推测，万科集团没有给出肯定的回答。 “此次收购的首要目的是进行国际化的尝试。 ”万科企业向本报表示，国际化是万科未来值得考虑的长时间快速发展方向之一，目前没有具体计划。 这次收购是一次尝试，收购规模不大，短期内对企业的影响也有限。

是指融资

其实万科早就有这样的想法。

“万科一直有在香港上市的想法，但时机还不成熟。 我们一直在准备。 ”2008年底，万科企业董事长王石(微博)向媒体表示，香港是一个成熟规范的国际化市场，融资效率非常高，两侧市场的融资效率一定很高。

事实上，由于香港市场融资价格低廉，许多压力较大的内地房企已经将眼球固定在香港。

今年4月初，龙湖地产集团公布了与香港9家银行签订的相当于24亿3000万港币的3年银团贷款。 年利率只是在香港同业的利息上加了400个基点。 根据香港金管局近日公布的数据，截至今年4月2日，1年期香港银行业拆解率仅为0.9%。

一位在内地大型房企工作的人士向本报表示，目前，如果该企业向银行借款2亿元或4亿元的项目费用，借贷价格将上涨约40%至50%，目前基准利率约为6.65%。 也就是说，大型房企2亿元至4亿元的银行贷款价格在9%左右。

“要像龙湖不动产那样借在香港募集的20亿元以上，贷款价格会高很多。 ’他在本报上叙述了这样的例子。 该企业曾信托融资十几亿元，综合价格已达到16%。 几乎是龙湖地产上述贷款价格的16倍。

租赁壳牌上市很受欢迎[/s2/]

但是，并不是所有的房企都能像龙湖地产那样在香港获得廉价的融资。 许多像万科企业这样的内地房企，看到的都是香港金融市场这片沃土，却只能“眺望大海叹息”。

“因为没有在香港上市，香港没有不动产，所以万科不容易拿到银团贷款。 ”钟汶权表示，在国内注册的企业在香港银行融资通常需要海外资产作为抵押品，否则需要内地实体企业提供担保。

他接着表示，除了资产抵押外，香港银行还将考虑资金回流后的贷款风险。 通常，银团贷款或债券融资后，公司可以选择通过“股东融资”或“境外资本金准入”将募集资金转回国内。 前者很难得到批准。 后者比较简单，但债权人在以这样的名义收回贷款时，必须以项目红利的形式获得。 也就是说，如果借钱的公司破产，在资本清算时法院归还该企业的债务时，其内地债权人将优先于香港银行获得赔偿。

因此，穆迪在研究内房企业海外债券评级时表示，如果公司在内地的贷款超过总资产的15%，债务项目的评级将比主体评级低一个级别。

在这种情况下，很多在香港没有资产作为担保的a股上市企业，在香港庞大的人民币资金池面前，似乎都不约而同地选择了“借壳上市”的方法。 万科、金地、招商房地产的收购逻辑一目了然。

“内地房企在借壳上市后，在香港拥有子公司和股权资产，无论是增发新股，还是组合银团贷款，都将成为这些企业募集资金的渠道。 ”钟汶权坦白了。