“万科革新商业地产证券化路径 实现小股操盘”

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8月28日，万科发宣布，在与凯雷的战术合作下，将旗下9处商业房地产的大部分权益授予凯雷。 几天后，万科再次出手，以约16.51亿元人民币抛售万狮置业90%的股份，买方为reconanshan private limited，实际控制人为新加坡政府产业投资有限企业。

在商业房地产行业，万科选择了将外部资本结盟、国际化的运营方式。 在商业房地产资产化的探索中，万科再次领先于领域。

商业不动产资本化战术

万科方面表示，与凯雷签署《万科凯雷商业房地产战术合作平台意向书》，成立资产平台企业，两者分别持有20%和80%。 该平台收购万科拥有的9处商业房地产长期持有，双方共同设立运营管理企业，未来将退出以资产证券化为目标。

通过合作协议，我们发现万科在与凯雷的合作中处置商业地产的方法并不简单销售。

负责商用物业业务的万科集团高级副总裁毛大庆指出，在与凯雷的各项合作项目中，万科的商业企业品牌必须保存发扬光大，在运营管理企业中万科也必须拥有绝对的经营管理权。

这符合万科今年以来一直强调的“小股操盘手”战术思路。 同样，万狮置业出售完成后，买方将拥有90%的所有权，但万科将负责后续的开发和运营。

与大部分住宅物业不同，商业物业可以长期持有，开发商可以获得稳定的租金收入，但另一方面具有资金大量沉淀、盈利周期长的特点，国内大部分开发商面临着商业物业开发资金不足的问题。

万科和凯雷合作的另一现实背景是，国内商业地产出现了过剩的萌芽，竞争日趋激烈。

德勤和中国连锁经营协会发布的《中国购物中心与连锁企业品牌合作快速发展报告》预测，中国每年购物中心以300家的速度增长，到了4000年，中国购物中心总量将达到4000家

在宏观经济增速放缓的大背景下，支撑这样快速的商业房地产增长要么是费时，要么是难。

基于此，万科的一系列行动得到了机构的同意。 国泰君安研报解体，万科通过“小股操盘手”模式，彻底处理商业地产快速长期资金匹配中的瓶颈，期待万科手中丰富的商业地产资源进一步得到充分利用。

海通证券认为，万科与国际私募基金巨头凯雷的合作，目的是在未来使其商业房地产以资产证券化的形式退出，进一步支持企业轻资产化的快速发展，降低潜在风险。

申银万国研究员韩思怡也同样指出，出现了万科轻资产、重运营的商业房地产构想，同时其资产证券化走在了领域的前列。

业务和评估的国际化

在两个合作中，万科选择的合作伙伴都是海外机构。 国泰君安分解师李品科认为，长时间引进海外资金是万科国际化战术的重要一步，有利于万科综合资金价格进一步下跌。

房地产业内人士表示，事实上，在海外自由的资本市场环境下，商业房地产轻资产化并不新鲜，通过与房地产投资信托基金和私募房地产基金的合作，开发商可以实现资产证券化，并立即收回资本投入下一轮投资。

但是在中国的环境下，万科很难通过在国内自行发行基金的方法来完成轻资产构想。 与凯莉的合作方式，具有鲜明的中国特色。

提出合伙人制度以来，万科合伙人盈余安合伙目前持有万科a股2%多，跃居第二大股东。 这次与凯雷合作，外资增资，进一步加强外资股东的地位。

海通证券分析师涂力磊表示，考虑到汇丰nominees limited所持股份在其代理的hkscc nominees limited交易平台上交易的万科H股股东账户的股份合计，万科合伙人实际上是企业的第二大股东。

海通证券认为，股东结构转换体现了海外资金和万科员工对企业长期快速发展的认识，将对万科a未来估值国际化产生积极意义。 万科a虽然不是沪港通的直接靶子，但其领域的龙头地位仍将引起长线资金的关注。 此外，万科的“小股操纵台”、商业运行模式也逐渐与国际一流企业接轨，企业逐渐实现业务模式国际化。

今年B转h成功后，万科的H股溢价情况良好。 在前不久的中期业绩发布会上，万科总裁郁亮表示，毫无疑问，H股将提高万科的竞争力，有助于全球资源整合，这就是万科国际化的目的。

(责任: df127 )