“负债率73% 招商地产存货736亿赴港借壳上市存变”

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在资本市场上不是长袖善舞的招商不动产，现在作为很多复杂繁琐的上市例子在运营。

在收购香港上市平台东力实业控股有限公司( 00978.hk，以下简称“东力实业”)不到24个月的时间内，招商局房地产控股有限公司( 000024.sz，以下简称“招商房地产”)对其 因此，也涉及香港联交所的反向收购条例，被视为上市解决，必须按照ipo的手续批准。

招商刘宁在接受时代周报记者采访时证实，东力实业已经于5月3日向联交所提交了新上市申请。 联交所和内地的证券监督管理委员会一样，审查的时间可以长也可以短，最快的话预计6月底可以召开股东大会。 在她看来，房地产企业缺乏的不是利润，而是资金。 东力实业成为房地产企业后，融资不再有时间限制，“可以说是可以做到的。 不像内地那样必须批给证券监督管理委员会，而是一夜之间就可以发行股票和债券”。

虽然付出了高昂的代价，但迫切选择用新的上市方法解决，吸引房地产融资的迫切心情跃然纸上。 不论可否，都是巨额库存量和资金不足，或者招商房地产想回到年第一位的两大障碍。 截至年底，招商房地产库存达到736.37亿元，比去年同期大幅增长43.15%。 负债率也上升3.5个百分点，达到73.03%，两个指标均为历史新高。

但是，为了实现快速增长，招商房地产今年的土地持有额为200亿元，计划占今年销售目标的50%。 大规模土地的取得，将进一步提高招商房产的库存和负债率。

但是，该紧急ipo的风险是，如果通过新上市申请解决，审查将变得更严格，能否通过香港证券交易所批准存在变量。

供资项目的投资者不支付款项

4月24日晚宣布，停牌2天后，招商地产将把全资子公司香港瑞嘉投资旗下4家控股企业的股权和相关债权注入去年收购的东力实业。

公告称，这4家企业拥有分布在广州(楼盘)、佛山)、重庆)、南京) 4个城市的8个房地产项目，总建筑面积538.1万平方米，截至去年年底可销售面积323.4万平方米。

招商提出的对价方案包括以1.61港元/股转换股价直接发行61.8亿港元永久可兑换证券折合新股38.4万股，发行价格不低于1.61港元/股。 一旦完成注资，东力实业将成为拥有近50亿元净资产规模的房地产公司。

迄今为止，东力实业是以电子产品为主要业务的香港企业，其年业绩为赤字，净资产为-8.61万元。 去年5月，招商房地产以1.99亿港币收购东力实业7.498亿股，占已发行股本的70.18%。

事实上，关于东力实业，迄今为止招商引资注入旗下高质量商业地产项目，为今后商业地产的分割上市做准备的越来越多。

但国信证券研究员顾瑞明表示，商业地产目前在招商房地产业务中比较小，商业地产具有运营周期长、盈利期长、资金沉淀大等优势，这将影响东力实业在规模方面的增长速度。 相反，住宅周转快，资本利用率高，可以使东力成为住宅开发平台，最大限度地发挥平台的效率。

但是，资本市场的反应并不完全令人满意。 自4月25日注资以来，东力实业下跌，迄今为止仅4个交易日，股价就超过了25%。

“股价下跌表明投资者还不愿意支付供资的哪些项目。 》中房信研究总导演薛建雄被时代周报记者拆解，注入资产价值是账面上的东西，招商房地产首要考虑的是加大香港的资产包，注资的过去很多项目都是当年买的高价做的高端产品。 但是，值得观察的是，资产大，但不够优秀，在监管环境下变现能力差。 目前，香港投资者非常成熟，关注注入的资产是否能带来高现金流量和利润。

以此次供资量最大的重庆长嘉汇为例，时代周报记者获得的第三方销售数据显示，长嘉汇开通15个月来，只销售了693套房货源，现金约12.5亿元。 招商年报数据显示，长嘉汇一期去年预售率仅为3.88%。 这个速度对于万科、绿城、恒大等国内行驶量的开发商来说，慢了一半以上。 同样为南京雍华府提供资金的，在不接近之前，就已经做好了库存下跌7200万元的准备。

薛建雄说:“另外，东力实业面临着新股上市多而繁杂的手续，考核将比资产重组严格得多，不清楚能否通过香港证券交易所考核，很多投资者会犹豫不决，或选择离开。”

事实上，东力实业在公告中也确定，招商房地产此次资产注入距离收购东力实业的时间不足24个月，因此根据香港联交所相关条例将被反收购，视为首次上市。 根据事态的最新发展，东力实业已经于5月3日向联交所提交了新上市申请。

“之所以等不到24个月，是因为企业在做好充分的资源准备的同时，企业的战术需要迅速发展。 》招商房地产财务负责人黄培坤在日前的股东大会上这样表示。

但是，在财富丰富的诺金房地产基金总裁黄立冲等业内人士看来，虽然他们愿意付出高昂的代价持有，但却切实选择用新的上市方法解决，这种例子在大陆十年来从未发生过。 这表明招商引资房地产当初的收购并未经过深思熟虑。 很多国内企业在壳牌的购买、资本注入方面并不擅长，刚买壳牌就急于注入资产，不做准备和计划，最终在更多复杂的过程中不得不更换的资产注入失败，相关费用是一种重大的浪费。

对此，招商房地产秘书董宁只表示，自去年收购东力实业以来，企业已做好这方面的准备，“如果一个外壳不被利用，即使维持下来，每年的价格也不低。 注入资产后，也可以打造企业的企业品牌。 ”。 她根据时代周报记者的报道，香港联交所和内地证券监督管理委员会一样，审查的时间可以长也可以短，预计最早可以在6月底召开股东大会。

10年的a股融资只有40亿

“我想突破24个月的限制，证明招商融资的诉求迫在眉睫。 》光大证券不愿出名的拆船师拆时代周报记者，推迟从中国证券监督管理委员会年起受理房地产开发公司重组和再融资的申请。 如果香港融资平台顺利开放，招商房地产可以弥补在a股市场融资的短板。

黄培坤日前也表示，东力实业未来将承担双重使命，作为招商房地产海外融资平台，也是招商房地产新的利润增长点。

被托付在这背后的，可能是招商地产上下都渴望回到一线阵营。

在年度中国房企销售金额top50名单中，招商房地产排名第12位。 与当时并驾齐驱的“招、保、万、金”其他公司相比，招商房地产销售额略超过金地集团，但仅为保利房地产的30%左右，与万科销售额的落差接近1000亿元。

让时间回到2004年，那时招商房地产的销售额为万科的45%，保利的77%，金地的1.1倍，稳定在一线阵营。 但作为不争的事实，在2009年至目前的全国销售额排名中，招商房产徘徊在第12-18位的二三线阶梯。

黄培坤承认，“这一局面与招商引资房地产低价钱海外融资不足有关。” 上市以来，招商引资房地产从资本市场融资规模小，主要依赖自有资金和银行贷款，限制了快速发展的速度。

他表示，招商房地产近10年来仅通过资本市场融资约80亿元，其中一半来自母公司招商局，来自股市的融资额仅为40亿元左右。 另外，企业年报显示，截至去年年底，招商房地产240亿元总负债结构中，银行借款占1/3，外汇占1/3，“当然外汇是银行的钱，1/3是信托、保险企业提供的资金”。 黄培坤明确了。

相比之下，具有海外融资平台和融资特点的保利集团、中海地产、恒大地产通过大量海外融资实现了快速扩张。

据公开资料不完全统计，在港资市场，中海地产自去年11月至年11月以优先股或债券融资共计约171亿元人民币。 恒大地产从年4月至年1月共融资优先票据约137亿元人民币。 龙湖地产自年4月至年10月共融资优先票据或配股约96亿元人民币。

“招商房地产本身有瑞嘉投资就可以实现海外融资，但本来体积就小，无法实现权益融资。 另外，近年来，招商房地产资金综合价格维持在年息6%左右。 这在内陆房企领域低于万科，但远远高于中海地产年息4%的资金价格。 ”银河证券拆船师赵强认为，如果招商房地产融资价格与中海房地产相同，根据招商房地产年均250亿元左右的借款规模，可以节约财务费用7亿元左右，每股收益增加0.4元。 中投证券拆解师李少明也表示，用东力实业此次注入的50亿元净资产，按资产负债率50%进行融资，可以追加50亿元低价融资。

库存730亿户型的过半数

“融资的目的无非是扩大。 ”薛建雄解体。

年，招商局成为新十年的征兵元年。 房地产业务是慢还是快，这个问题被当时的管理层抛在了一边。 那年2月，招商地产原董事长孙承铭晋升为招商局副总裁，招商地产原总经理林少斌代替了该职位。 上任后的林少斌提出了新的构想，年，招商房地产的销售额目标为1000亿元，将回到领域的一线阵营。

这两年，企业明显加速的表现，反映在拿地上。 据企业财报显示，全年招商房地产通过合作、收购等多样化游玩，在深圳(楼盘(天津)楼盘)上海)楼盘)佛山、青岛)楼盘)等11个城市新增18个项目，包括

虽然销售总额不在领域10名之内，但招商房地产土地面积名列领域前四。 时代周报记者分别统计了几家房企的土地持有额，年万科土地持有费378.21亿元，保利房地产费353.2亿元，中海房地产费175.35亿元。 其中，招商地产占有额为销售额的43%，远远超过万科的29%和中海地产的22%，略低于保利地产的44%。

激进的土地持有战略延续到了去年。 数据显示，几个月前，招商房地产分别获得大连(楼盘)、昆明)、镇江)、苏州)楼盘4个项目，合计建筑面积84万平方米，合计土地价款22亿元。 刘宁表示，年企业土地持有额约200亿元，这意味着招商房产持有地的支付占销售额的比重将进一步上升。

但是，大规模的土地持有在一定程度上提高了招商引资房地产的负债率，库存也急剧上升。

截至年底，招商房地产库存达到736.37亿元，比去年同期大幅增长43.15%。 负债率也从3.5个百分点上升到73.03%。

如果企业面临的资金不足问题在一定程度上可以依靠东力实业这一海外融资平台来弥补，巨额库存问题将成为招商房地产新十年征战时难以绕开的障碍。

事实上，在去年363亿元销售的基础上，招商房地产今年提出了400亿元的销售目标。 但是，这个看起来保守的目标在招商房地产总经理贺建亚看来很有压力。

今年4月10日，贺建亚在招商房地产年度股东大会上表示，400亿元的目标客观上存在挑战和压力。 贺建亚坦承诺:“经过两年的调整，企业目前的产品结构还很不平衡，大型产品的占有率超过1/3。”

“由于项目建设进度等原因，招商房地产大型、高档产品所占比例今年集中显现。 企业今年的可销售量中144平方米以上的大户型产品的面积占有率超过50%，高于过去两年； 其中高端产品也很贵。 据推测，别墅等高总额产品的可销售额约为220亿元，约占3成，对去化产生了一定的压力。 ”中投证券拆解师李少明说。 据申银万国证券统计，大型产品拆迁缓慢，年末招商房地产现房库存从88.6亿元大幅增加到112.9亿元。

刘宁此前表示，企业将采取不同于小户型的销售战略，保障大户型产品的去化速度。 但是，对于时代周报记者提出的大型产品让利的说法，刘宁予以否定。 她说，目前大型销售产品还很普通，这是因为还没有制定特别的销售战略。 今年还没有像去年那样大规模的促销计划。