“港交所招股书掀开万达全貌 王健林家族持股100%”

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阿里选择中微子后，香港证券交易所迎来了卢旺达商业地产。 9月16日晚，万达商业地产在香港证券交易所公开招股书，核实此前赴香港上市的传言，公开上市公司未来业务结构和万达集团股权结构，其中纳入商业地产板块持有型、销售型房地产及酒店经营。 在未来的上市公司中，王健林、大连合兴及万达集团将控制已发行股份的30%以上，万达61名主要管理层将占发行后股份总数的3.58%。

三个板块全部注入中

由于香港证券交易所自4月以来开始了新的披露制度，因此这个初步的招股证书比过去披露的时间早了3个月左右。 这是因为目前无法用初步招行证书评估万达的最终上市时间。 但是，有消息称如果顺利的话，年内发售也不是完全不可能。

招股证书显示，万达将企业商业房地产业务共3个板块全部纳入上市公司，分别包括长时间投资的房地产开发租赁、房地产开发与销售、开发与酒店经营，其中截至去年6月30日，自有项目总建筑面积达9350万平方米

其实，这三个板块正好是目前万达集团盈利能力、收入水平最高的三个板块。 迄今公布的数据显示，在全年万1866.4亿元的总收入中，商业地产企业收入1456.2亿元，商业管理企业租赁收入85.6亿元，酒店管理企业收入36.3亿元。 未来，万达商业地产上市企业占万达整体业绩的贡献率将达到80%左右。

需要注意的是，万达的商业和住宅房地产，在高歌猛进后，在内地房地产市场整体受挫、商业房地产部分过剩的情况下，万达如何长期保持较高的盈利水平，是衡量资本市场能否全额或超额认购的关键。

万达可能已经在想这些事了。 不久前，万达刚刚宣布将与百度、腾讯合作成立o2o企业，未来这个在香港注册的平台有望弥补房地产业可能发生的波动给万达带来的风险。

王健林家的角色

除了业务组成和盈利能力外，卢旺达的股权结构也备受关注。

根据公募书，大连合兴投资有限企业直接持有万达集团99.76%的已发行股本，王健林持有大连合兴98%的股份，剩下2%由王健林之子王思聪持有。 王健林直接持有万达集团0.24%的股权，另外通过大连合兴98%的直接权益间接持有万达集团97.77%的股权。 这意味着王健林家族占有万达集团100%的股权。

北京商报记者翻阅公开资料时发现，王健林私有化万达始于2002年，将当时大连万达房地产总公司持有的万达集团3000万股股份转让给了一家名叫北京合兴投资有限企业的企业，开始了万达私有化。 在随后的几年中，经过数次换股，清算20%的员工持股成为万达集团私有化必须清除的最后障碍。

私有化完成两年多的时间里，万达集团的股份又转让了一些，到2008年3月，最终形成了大连合兴投资有限企业持股98%、王健林个人持股2%的持股局面。 工商资料显示，大连合兴投资有限企业2007年底王健林已经持有100%的股份。 万达集团的所有权也顺利变成了王健林一个人的全部。

在未来的上市公司中，王健林、大连合兴、万达集团控制已发行股份的30%以上，万达61名主要管理层(包括部分现有股东、董事、高管成员和员工、大连万达集团若干员工)，7月份公司每股7.36人。

高杠杆率高现金流量[/s2/]

在明确万达盈利情况的基础上，招股书还对万达目前持有的债务情况进行了证明，高杠杆率、高现金流、高融资价格取得了较大优势。

根据公募书记载，万达近年来的杠杆率不断增加，其中截至2009年，万达商业地产杠杆率为53%； 截至年6月30日，万达商业地产杠杆率达到88%。

与之对应的是万达迄今为止的融资渠道单一。 除银行和其他借款外，万达只是从去年开始尝试债券业务，单一的融资渠道使万达的利息和支出总额不断上升。 年这一数据为67亿元，但仅今年上半年就达到了62亿元。

但是，卢旺达也不必过度紧张，超过747亿元的现金及现金等价物也显示了其良好的流动性。 这对旺达来说，进一步降低融资价格提高周转率是未来的关键，因为选择在香港上市，正好可以处理这个问题。

(责任: df101 )