“富力地产求稳不易：101%净负债再冲高考验李思廉”

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富裕后业绩下降，最多听到的是“稳定”字。

在今年中期，当权者李思廉、张力强调的“稳定”因企业净负债率再次上升到100.9%而面临挑战。

除了富力今年上半年积极获得土地外，许多业内人士表示，销售流程和融资渠道限制对现金流的影响也是债务上升的首要原因。

2005年首次登陆香港市场的富力地产曾一度被认为是“华南五虎”之首，但由于房地产市场在最冷的时期未能把握市场节奏，如今远远落后于上市的恒大、碧桂园，被众多业内人士认为“风格温和，何乐而不为？

一位分析人士认为，目前富裕的房地产需要通过提高执行力、引入职业经理人等方法来加快项目销售，活跃现金流。

积极配置，考验融资渠道

今年上半年，富力地产以100.9%的净负债率再次进入“重债区”。

一个直接原因是上半年积极扩张土地储备的行为。 同期，其新储备量为780万平方米，与去年72.6万平方米的体积相比，比去年同期激增了974%。 其中一家报纸称，新储备的570万平方米，来自首次落子的长沙、贵阳、梅州、无锡四个城市。

积极扩充储备的背景是，企业在报告期内131亿2300万元账面上的现金中，有94亿元需要偿还短期债务的现金状况。

据公告不完全统计，从1月至今，富力地产共进行了2次融资。 1月，企业发行4亿美元优先股和2亿美元附加票据，年利率8.75%，从今年7月开始半年末付息。 5月，雅居乐、合景泰富、世茂房地产合作项目有10亿元以下3年定期贷款。

据金英证券分析师关宝芝统计，根据此前富力房地产融资情况，全年总额约80亿元的房地产开发贷款和海外点心债务将到期。 今年，富力委托平安信托融资的32亿元，本来年关已满，但延期到了年还款。

上述拆迁师提醒记者，最重要的是，富力地产作为h股，通常不能像碧桂园、恒大那样轻易获得融资。 “富力2005年在H股上市，本来想往返于a股，但没有成功。 h股融资需要通过大陆证券监督管理委员会的审查，另外2007年遭遇管制，融资被关闭，因此它少了一条路。 ”。

碧桂园、恒大在港股上市后，近一两年内有出售新股或发行代价股的融资行为。

目前，富力没有提出回归a股的计划，但据该年中报报道，企业迄今为止的首要融资渠道是向国内银行申请房地产开发贷款。

“富力的贷款利息平均为9%左右，比中海和华润的6%的水平略高。 ’据一位香港地区拆船师统计。

业内人士表示，在富裕的情况下，国内发债已经是一种低价融资方法。 “理论上国内贷款利率应该比国外高一些，在国内的贷款价格应该会高一些。 但是，富力纯负债率高，想在海外融资的情况下，必须被评级机构评估，才能轻松获得大量融资。 ”华富财经分解员陈靖安解释说。

销售考验现金流量

富力地产的债务问题，归根结底要追溯到其前几年的快速发展历史。

2005年富力地产上市后，“2007年比较激进，拥有很多土地，但后来遭遇管制，到2008年濒临破产。 ”。 上述香港拆迁师想起来了。

2006年获得21块土地2007年又补充了20块土地，当时在天津、广州、佛山获得3个地王项目，共涉及约150亿元的金额。 “那一年激进的快速发展战略是净负债资本比率持续大幅上升的理由。 ”。 陈靖安补充说。

2007年年报显示，当时富力地产净负债率达到139.5%，为历史最高值，土地储备为2617.1万平方米，到了2008年，企业净负债率也达到123.8%。

“债务一直很高，补充土地储备本来无可厚非，但其实根本上是销售的问题。 ’据长期跟踪香港地区一家公司的证券公司拆房师介绍，富裕房地产的产品不太有质量特点，近年来，业主不断投诉。 “市场恶化后，完全失去了团队，其销售一直没有增长，几年前的销售额也没有怎么上升。 ”

从年到年，富力地产的销售业绩一直处于300亿元的上下波动区间，在此期间，企业也将目标定位在360亿元等不同程度上升的额度，但年末销售额并未如预期那样大幅上升。

据华财经统计，截至今年上半年，富力的项目去化率为50%。 这个数据比碧桂园60%以上的效率要慢一些。

“碧桂园的城市布局主要在城郊，不是比较中心的位置，但富力相反，所以从拿预售证的角度来看，富力也比碧桂园慢一些。 ’关宝芝解释说。

这些人认为，目前能够为富裕房地产处理现金流问题的方法有二，稳定房地产比重，保证住房销售。

在前几天在富力地产召开的中期业绩报告会上，行政总裁张力表示，目前企业商务项目自有持股比例约为15%，未来自有持股比例将达到3成，在此期间需要5年时间才能实现这一目标。

“2008年，由于持有的房地产比例较高，回收资金的时间也不够长，随后开始调整产品比重，负债率也有所下降。 ”卡莉集团拆迁师沈晓玲表示，过去，持有房地产被认为是富力的第一特色，因此负债率过高，住宅产品中精品稀少，“产品没有很大吸引力”，也影响了企业的现金流周转

值得注意的是，富力土地收购价格低，库存周转率高，企业整体净利润仍保持在较高水平。 “以较低的价格获取土地，可以比较容易地调整企业产品的平均价格，从长期来看，利润空之间也可能会比较大。 ”沈晓玲补充说，从目前来看，新进入的城市竞争力不是很高，但在未来是很有前景的地区。

执行力的控制不足

针对2008年富力地产负债率过高，企业运营基本陷入困境的情况，业内人士认为，企业管理层对人才吸纳的固化思考是首要原因。

“从现在来看，恒大、雅居乐、富力这些企业，做决定的时候还是‘由业主决定’的。 说白了，这些企业之间的竞争，从根本上应该看作是企业业主经验之间的竞争”上述券商拆迁师表示，因此，富庶之地长期以来战略没有明显变化，扩张速度一直维持在“稳定”的字战术上，

“与碧桂园不同，董事会可以赋予职业经理很大的话语权，保证经理和董事会的良好合作。 他们没有职业经理。 ”这些拆迁师对富裕房地产的执行决定表达了心中的担忧。

这种担心似乎也不无道理。

“2008年濒临破产危机后，决策层将企业转变为稳健的风格，但偏偏在这一时期遭遇楼市黄金期，最终几年间富力逐渐被甩在《华南五虎》的首位。 ”陈靖安拆开说。

2008年中海地产华东区总经理朱荣斌在富力地产开采时被任命为富力的副总裁兼华南区总经理。 一位分析师认为，朱荣斌的到来，为富力地产运营的衰退做出了不小的贡献。

因此，今年5月，朱荣斌悄然进军碧桂园担任联合总裁和执行董事的消息引起业界关注。 此后，富力地产也没有宣布谁取代了朱的职务。

“2006年世贸组织在港股上市时，和富力的市值、售价差不多，但现在世贸组织的业绩翻了一番，但富力一直没有上升。 》一位港股拆股师认为，作为世贸房地产的显著表现之一，为了实现价格控制，世贸组织对导师队伍进行了明显的调整。

同样的事情在碧桂园也能看到。

年，莫斌正式就任碧桂园总裁，关宝芝表示:“莫总走后，碧桂园整体产品有了很大提高。”

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