“万达商业地产启动上市 有望创港股年内最大IPO”

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在放弃a股ipo短短两个多月后，大连万达商业地产股份有限公司(简称“万达商业地产”)于9月16日晚在香港证券交易所公布了预公开资料，代表着港股登陆作战正式启动。 香港投资者对沪股上市记者表示，根据正常的港股上市流程周期，企业最早将在年内完成上市。 如果年内能顺利上市，根据万达商业地产目前的盈利水平和港股同类商业地产企业的估值，万达商业地产上市后的市值将达到千亿级，成为今年港股最大规模的ipo。 ”

值得注意的是，在上市前夕的今年7月，万达商业地产以每股7.36元的价格向61人(包括部分现有股东、董事、高管层成员和员工以及万达集团若干员工)共发行1.388亿股新股，为发行后总股本的3 .

卢旺达资产的布局浮现出来

目前，大连万达集团股份有限企业(即“万达集团”)拥有两家上市企业，分别是去年在香港借壳上市的“万达商业地产”(前身为“恒力商业地产”)和在美国纽交所上市的amc院线。 但是，这两家上市公司都不是万达的主要企业。 其中，amc的首要资产是万达在美国收购的院线资产，香港企业的首要业务有5个项目，而且与万达商业地产的本职工作几乎没有关系，只有一个是位于桂林的真正的万达广场。

据悉，由于受香港法律约束，万达无法将主业注入该壳企业。 根据香港上市规则，在购入壳后24个月内，壳企业收购某资产的资产比率、利润比率、收益比率、成本比率及股东比率5个核心指标均超过100%的情况下，通过新股上市解决，因此万达商业房地产短期内购入壳并注入资产，整体 并宣布，该企业将于今年8月底更名为“万德酒店”(以下简称“万德酒店”)。 很明显是给卢旺达商业不动产的独立ipo让路。

这次去香港ipo的卢旺达商业地产拥有旺达集团旗下的购物中心、豪华酒店、房地产销售等核心资产，被誉为旺达的“硬件平台”。 据预公布，截至2009年6月底，万达商业房地产总资产5040亿元，累计持有房地产1684万平方米。 其中，全年上半年净利润49.17亿元，预计全年净利润至少199亿元。 据报道，未来的香港股份制企业“旺达酒店”将负责旺达海外酒店的投资和运营，国内豪华酒店资产均计划此次在ipo旺达的商业地产。

虽然没有提到万达商业地产最初的募股金额，但根据招股书显示，企业将90%的募股资金用于广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场等10个房地产开发项目的融资。 剩下的10%用于企业运营资金和其他常规企业用途。

香港ipo，以及万达集团旗下的“软件平台”之一的万达院线排在深交所的中小板上。 现在，从“审查中止”恢复到了通常的“审查中”状态，ipo申请处于“反馈完毕”的阶段。

从股权结构上看，王健林直接持有大连合兴投资有限企业(简称“大连合兴”) 98%的股份，其儿子王思聪持有2%的股份，大连合兴直接持有万达集团99.76%的股份。 王健林还直接持有万达集团0.24%的股份。 此次公开发行前，万达商业地产持有万达集团51.07%的股份、王健林直接持股7.93%、王健林妻子林宁持股3.72%。 企业的其余股东为董监高、机构及自然人。 港股“万达酒店”是持有万达商业地产股份68%的控股公司。

财务数据首次公开

事前披露资料首次详细披露万达商业地产的经营数据，非常有看点。

万达地产主要拥有房地产租赁和管理、房地产销售、酒店经营三大业务板块。 据预公布，企业年营业收入分别为507.72亿元、590.91亿元、867.74亿元，净利润分别为197.79亿元、273.10亿元、245.81亿元。 年上半年营收达到232亿5100万元，净利润49亿6500万元。 全年预计核心净利润(不含公允价值利润) 132亿元，比年增长。

从业务部门来看，目前“房地产销售”是企业最重要的收入来源，但“房地产租赁与管理”的收入占比逐渐增加，这恰恰标志着万达从房地产商向商业房地产转型。 披露显示，房地产销售收入占企业总收入的比例从年降至85%以上，年上半年降至70%的房地产租赁和管理收入从年降至不到总收入的10%，年上半年上升至22%。

卢旺达的快速扩张战术也在事先公开的文件中不容小觑。 截至年6月30日，万达商业地产共有159个万达广场，其中完工的71个广场； 168个购物中心中有89个开业了102个酒店中有48个建成了 也就是说，159个万达广场中有88个广场尚未完工，168个购物中心中有79个酒店即将开业，102个酒店中有54个正在扩建。 一位业内人士表示，“加上所有持有和建设的房地产，万达商业房地产的房地产数量已经超过了世界最大的商业房地产运营商西蒙集团。”

对于万达商业地产的迅速扩张，外界一直推测是靠高额债务维持的。 但在公募书中，万达商业地产年资产负债率为51.6%，远低于目前上市房企63%左右的资产负债率。 业内人士表示，“如果这是通过出售和销售卢旺达房地产获得的资金，则可以达到投资房地产和酒店开发预期的现金诉求水平，平衡整个项目的经营现金流。”

另外，从租金收入来看，万达商业地产近三年的平均租金不断上涨，目前每年从每平方米月57元上升到年上半年的75元，平均租金率达到97.8%。 一位领域的分析师对上证报记者表示，“随着各商业体进入成熟期，万达的租金收入将呈基数增长，成为企业的业绩增长点。”

顺便说一下，不久前的8月29日，万达通过联合腾讯、百度共同出资在香港设立了万达电子商务企业(以下简称“o2o企业”)。 万达电子商务公司计划一期投资50亿元，万达集团持有70%的股权，百度、腾讯各持有15%的股权，致力于建设全球最大的o2o电子商务企业。 “未来，万达将通过构建o2o平台实现离线融合，迅速发展。 这也是万达未来的一大看点。 ”上述分解者说。

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