“万达香港买壳躲钱荒 房企避灾国外融资平台”

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万达集团董事长王健林终于松了一口气。 6月25日，恒力商业地产( 00169.hk )宣布，企业买卖协议已完成移交。 至此，万达成功登陆港资市场。 这是最近建立了海外融资平台的国内住宅企业。

同一天，人民银行发布公告，向部分金融机构提供流动性支持，中国“缺钱”问题似乎有所缓解。

但在高层调整下，“调整结构”将成为银行未来半年业务的要点，预计银行资金流向房地产领域将进一步得到抑制。

因此，现在对房企来说，尽快建立功能健全的海外融资平台，是生死攸关的。

买下壳牌登陆港资市场

国内最大的商业房地产企业还有一条融资渠道，这对万达未来的快速发展至关重要。

早在6月17日，恒力就已经召开了特别股东大会，以100%的支持率投票通过了更名为“万达商业地产”的议案。 6月25日，恒力与万达的买卖协议完成交割，万达成为恒力房地产18.56亿股的所有者，占恒力所有股的65%。

这意味着国内最大的商业房地产企业有另一条融资渠道，这对万达未来的快速发展至关重要。

年5月下旬到现在的一年多时间里，万达在海外扩张的投资额接近72亿美元。 包括26亿美元收购全球第二大院线amc，30亿美元投资俄罗斯旅游业，3亿2000万英镑收购英国圣汐游艇企业，7亿英镑在伦敦建设超五星级酒店等。

在海外孤注一掷千金的基础上，万达别忘了在国内各城市跑赛马场，截至2007年，万达广场已开业67家，拥有房产面积1290万平方米，规模居世界第二。

根据该企业较早公布的计划，预计到年全国共有110个万达广场开业，届时万达拥有的房地产面积将达到2300万平方米，居世界第一。 除大连、南昌、哈尔滨等旅游项目外，万达国内年投资额也超过千亿元。

与四处出击的扩张相比，万达的融资渠道非常单一。 王健林主张，万达的资金来源有三条渠道。 即自有资金、银行贷款和部分房地产预售。

因为旺达不是上市公司，所以卖了多少房，回收了多少钱，没有第三者的数据。 根据公布的数字，全年万达集团收入1416.8亿元，比去年同期增长34.8%。 但是，这肯定不足以支撑万一近1500亿元的投资额。

银行融资渠道日益取代

如果万达商业项目的租金下降，或者银行贷款受到限制，万达将面临资金链断裂的危险。

旺达模式简单概括为:“卖掉养租，用现金流滚动资产。” 也就是说通过住宅、公寓的销售获得现金流进行滚动开发，最后拥有高级酒店和购物中心进行运营。

由于旺达拥有院线、零售商场、酒店等产业，以及良好的商家语境，一般旺达广场在起步阶段很快就能满足商场的需求。 良好的商业配套加速了万达住宅、公寓的销售，回笼资金反哺商场租金和下一个投资项目，使得万达看起来有了良好的商业循环模式。

这一切的前提是万达必须从政府获得低价土地，抵押给银行获得贷款，迅速建设项目。

这一切都依赖于卢旺达的高周转率，而且一旦卢旺达商业项目的租金下降或银行贷款受到限制，卢旺达将面临资金链断裂的危险。 年下半年万达在武汉和一点二线城市的项目，出租率下降。

而且，银行贷款是否能像往常一样下来也有变量。 6月19日，李克强总理主持国务院常务会议，确定提出优化金融资源配置，以好的增量确保库存，更有力地支持经济转型升级。

在业内人士看来，这是货币政策调控的新思路，必须实际处理资金分布问题。 将来流向房地产的银行资金将进一步受到限制。 在这种情况下，再搭建一个融资平台有利于缓解紧张的万达资金链。

类似万达计划的房企不少，6月17日，朗诗集团耗资8.63亿港币收购香港上市公司深圳科技63.4%的股份。 据凯利统计，自2009年以来，已有7家国内开发商在香港买壳。

这也是没办法的事，a股市场很早就对房企关上了融资大门。 大多数开发商的资金来源只有银行和自筹两条路。 自我采购中的销售回收，很多都来源于银行的住房贷款。

在银行严格控制住房贷款的时候，购房者的住房贷款总是到不了开发商的账户，也折磨过开发商。 受“缺钱”的影响，广深和许多地方城市的住房贷款利率一般在9成以上，部分股份制银行暂时搁置了住房贷款的办理。

在资源有限的背景下，开发商从银行获得的资金肯定受到了很大的影响。 结果，开发商融资不得不面向信托和影子银行，在全年还款高峰期，开发商信托产品无法兑现，房地产信托增长速度减弱。

减灾海外融资平台

不仅是房地产的龙头，中小住宅企业的集团也想通过买壳来实现曲线上市的目标。

因此，国内大小开发商必须拼命买壳，构建海外融资平台。

但在目前的限制条件下，购买壳牌类似于长期投资，购买壳牌上市后融资成功的例子并不多。 根据香港上市规则，如果在购入壳后24个月内，壳企业收购某资产的资产比率、利润比率、收益比率、成本比率及股东比率中的任意一个指标超过100%，将成为非常重大的“收购事件”，要求按照ipo规则解决。 这意味着，如果购买壳牌上市，短期内注入资产，增发融资并不容易。

但也有反例，年3月，在香港借贷仅8个月的万科宣布，通过相关万科发行8亿美元的5年带利息债券，年利率仅为2.7%。 万科时隔五年从公开市场成功融资，其资金成功之低，让王健林等人非常羡慕。 借壳(包括万达)在内的龙头在“珠玉”前跃居。

实际上，不仅是住宅企业的领导，中小住宅企业的集团也想通过买壳来实现曲线上市的目标。

“这些房企想要复制万科的成功案例实属罕见。 ”。 香港汇通金融合作伙伴梁德彪表示，海外投资者对万科庞大的国内资产的重视，以及目前通过香港上市的国内房企数量相当多，中小房企要想得到投资者的青睐，必须有非常突出的经营特色。

另外，从流程上看，房企已经购买了香港壳牌企业，但必须在实现资产出境后注入香港壳牌企业才能获得股权融资。 商务部《限制境内公司资产出境》10号令规定，境内企业、公司或者自然人以境外合法设立或者管理的企业名义收购相关境内企业，应当报商务部批准。

既然壳牌金融充满变数，为什么中小房企依然大势所趋？ “至少今后通过海外银行、债券等多渠道融资，不再受国内金融体系的束缚。 ”在香港联交所等待上市的两年多的房产商说。

年3月27日

万科房地产(香港)有限公司通过其完全子公司bestgain real estate limited发行了8亿美元的5年期带利息债券，这也是万科历史上首次海外债务。

年5月

万科海外子公司万科置业(香港)宣布与永泰地产达成协议，以约10.79亿港币的价格收购永泰地产持有重组后南联地产( 01036.hk )已发行股份的73.91%。

1999年9月

金地集团宣布投资16亿5400万港币购买星狮房地产( 00535.hk ) 56.05%的股权，实现了买壳的夙愿。

年5月14日

招商房地产收购东力实业控股( 00978. hk ) 70.18%的股份，总交易金额为1.99亿港币。 年4月，招商房地产公告拟将全资子公司香港瑞嘉投资旗下4家控股企业的股份及相关债权注入东力实业。

年6月14日

世茂不动产( 00813.hk )签订融资合同，共计将获得约35.02亿元的巨额海外融资。 这也是企业在1月份举债8亿美元后，再次开始海外融资。

年6月25日

恒力和万达的买卖协议完成交割，万达成为恒力商业地产( 00169.hk ) 18.56亿股股票和本金额为2.09港币可兑换债券的实益持有人，这意味着万达成功买入外壳，登陆港资市场。

(责任: df102 )