“香港政府斥1200亿港元 新界东北“造城””

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历时20多年，香港特区政府于7月4日公布新界东北新快速发展区规划纲要。 整个新城的规划费用为1200亿港币，其中300亿港币用于快速开发商和民间农田的收购，平均每平方英尺将超过2000港币，新界农田将瞬间上涨10倍以上。

香港快速发展局局长陈茂波表示，政府将率先迅速发展新界古洞北和粉岭北，作为粉岭和上水的扩展区。 公共私营住宅的建设预定数共计6万700个，比以前增加28%。 人口从13.4万增加了31%，达到了17.49万人。

他说:“政府将利用‘加强版’以前流传下来的快速发展模式，按计划回收、拆除、平整用于公共工程、公营住宅、民间快速发展的土地，然后进行公开招标拍卖。 但在特定条件下，允许符合条件的业权人对个人快速发展用地提出合同修改和原址变更申请。 ”。

据不完全统计，恒基、新鸿基、新世界三大快速发展商在该地块内拥有约500万平方英尺的农田储备，约50公顷，相当于政府可回收土地总面积( 162公顷)的1/3。

“快速开发商收取农田时的平均价格约为每平方英尺200港币，但目前政府的账面购入价格超过每平方英尺2000港币，不到10年将上涨10倍以上，是难以拒绝的报价。 》法国银行董事长和房地产研究负责人李伟烈在接受本报采访时表示，以账面价值计算，恒基地产的每股资产净值( nav )预计将上涨20%。

农地变为“金砖”

陈茂波表示，新市镇可快速发展的土地有333公顷，其中48.5%为个人所有，约162公顷，扣除48公顷为个人快速发展用途，剩余114公顷( 1225万平方英尺)被强制征收 简单地以300亿港币的土地赔偿金额计算，每平方英尺的账面地价约为2450港币。

记者翻阅了几大地产商的年报资料，其中拥有李兆基旗下恒基地产最多的新界农地储备，共计4280万平方英尺——新鸿基地产和新世界的快速发展分别有2700万平方英尺和2045万平方英尺，长江实业约997万平方英尺。

其中，恒基地产详细公布了位于新界东北新快速发展区的农田储备。 截至年底，该集团在古洞北和粉岭北共拥有314万平方英尺农田； 新世界快速发展主席郑家纯表示，集团约100万平方英尺的土地在新快速发展区范围内。

“地产商从十几年前开始低价收购新界农地，到2007年政府公布新界东北初步计划为止，收购步伐不断增加。 特别是恒基地产最进取。 ’李伟烈告诉记者，收购农地前后平均价格为每平方英尺200港币，由于地铁、商场等住房配套不足，地产商向政府申请补充地价，迟迟未转换为住宅用途。 “等待的是今天。 ”

据他估算，地产商自行开发农田的话，每平方英尺的建设价格至少为3000港币，周边地区的售价为每平方英尺5000至6000港币。 简单来说，地产商直接向政府出售土地，所得利润与辛苦开发的三四年利润不相容，绝对是“好生意”。

高纬环球大中华区的评价和专业顾问理事张耀楚坦言，政府的报价相当有“说服力”。 终点现金赔偿通常为每平方英尺800港币，考虑到新计划大幅提高了土地面积比，土地的实际利用价值将因此增加一倍。 积极考虑地产商和政府的邀请。 ”

记者就此致电恒基地产，发言人回答说，集团仍需详细研究政府新计划，不便直接评论。

由政府主导的安排[/s2/]

两个新快速发展区土地面积共计614公顷，约等于18个铜锣湾区。 经过第三次公众咨询，政府决定将最高公积金率从当初建议的2-5倍，分别放宽到古洞北的3.5-6倍、粉岭北的2-6倍。 围绕未来的港铁古洞北站，建设中高密度的住宅区。

陈茂波说，两区公营住宅比例从49%上升到60%，在援助住宅所占土地用地方面，从原来的31%大幅上升到47%。 也就是说，公营住宅的比例约为60%和40%，最初的居民可以在2022年到2023年入住。

他强调了。 “政府主导的快速发展模式能够比较有效地保证新快速发展区的基础设施建设和建设进度，先征地后拍卖不等于完全切断民间快速发展商的参与。 地产商根据政府规定的时间表建造和销售楼房，而且一个土地面积在4000平方米以上，就可以提出原有土地的变更和土地合同的用途。 ”

地政总署署长宁汉豪表示，政府将从年底到年初开始征收第一期住宅用地，如果地产商在此之前未能与当局妥善协商土地交换和地价补偿的条款，将被强制收回土地。

香港长期住房战略监督委员会成员许智文向本报表示，公共私营合作快速发展的模式为新市镇开发提供了弹性。 但是，可以想象，政府收缴土地的对象无论是大型房地产商还是个体业主，都有可能遭到超额索赔。 政府必须明确计算各项开发价格，不要超标。

(责任: df101 )