“SOHO中国收购重心或重回北京”

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[soho世纪广场的租金下调不应过度解读，但其背后反映出soho中国在通过抛售出租的过程中，对租赁型房地产了解还不够的本质问题]

soho中国( 00410.hk )在出售租赁战术上宣布已有一年，但北京前门项目一期的租金率不到七成，上海项目soho世纪广场项目租金下调的事实，在一份报告中指出，星展银行认为变革的效果“

“这里空变成了一张啊。 ”7月30日，在前门大街附近工作的王先生指着东边区域的商店对《第一财经日报》的记者说:“第一，因为这片区域建成不久，那里还建着很大的土地。”

作为soho中国首个持股项目，2009年5月，soho中国以17.7亿元收购了北京前门项目约5.47万平方米的商业面积。 现在是暑假，是自古流传的观光盛行的季节。 虽然不是周末，但是对于前门大街这种国内外游客去北京旅行的观光地来说，我认为按照惯例是游客最多的季节。 但是，在前门项目现场，记者看到，soho中国拥有面积最大的前门大街东侧区域，驻足的游人有限。

前门大街两侧的约140家店铺中，约二三十家处于空放置或停业状态。 完工的前门大街的东侧区域只有很少的店铺处于租赁状态。 其中，以b8区为例，从店铺铭牌来看，地下1层至2层共37家店铺中，目前处于租赁状态的只有4家。

根据星展银行6月18日的报告，前门项目第一期在重新布局后引进了三星、佳能等跨国公司品牌旗舰店，但前租率依然低于70%。 在这种情况下，前门项目二期将加剧今年下半年入市或租房业务面临的挑战。

在上海，soho世纪广场作为soho中国宣布转型后首次入市的持有型房地产，被外界普遍认为是转型效应的“试金石”。

根据星展银行的数据，从去年上市到今年3月，soho世纪广场的出租率只有60%，并没有取得好成绩。 之后，soho中国下调租金，将租金水平从最初的9元/平方米日调整为现在的7.5元/平方米日的平均水平，租金率上升至94%。

“soho世纪广场降低了房租，证明了最初的房租价格很高。 现在的方法是把房租恢复到合理的水平。 ’要求匿名的商业地产顾问考虑了一下。 目前，soho世纪广场周边项目的租赁水平为6~7元/平方米·日。

soho世纪广场没有给市场带来多少惊喜。 据睿意德高级助理国务卿陈曦介绍，去年，该团队追踪了上海中心cbd的部分新上市办公楼项目。 全年这些新项目供应量约40万平方米，到年底为20多万平方米，表明新项目的年除化率在60 %~70 %之间是正常区间。 soho世纪广场的去化周期在这个范围内。

“soho世纪广场的租金下调不应过度解读，但其背后反映了soho中国在通过抛售出租的过程中，对租赁型房地产了解还不够的本质问题。 ”前面提到的匿名商业地产顾问说。

“soho中国历来擅长房地产销售。 不动产销售的本质是资产的转移，购买者期待着资产价格的上升。 为什么这么说呢，因为这个开始销售的时候有一定的溢价空之间，但是租赁型不动产对于出租人来说只是工具，不拥有产权，只有聘用权。 因为这个租户对租金的价格更敏感。 ”

该顾问表示，“soho中国在soho世纪广场项目中的定价战略延续了过去的销售思路，希望新项目进入市场时能够实现较高的定价。 但实际上，租赁型写字楼的租赁水平多受经济环境、市场供应量等被动因素的影响，有经验的持有型房地产开发商通常在新项目入市时设定较低的租赁价格，然后通过淘汰部分租户的方法来实现收益率 与租金水平相比，租金率是衡量新办公楼项目的重要指标，因为空安装率高，项目的认可度就会变差。 ”

对于如何降低soho世纪广场的租金，soho中国不予置评。 事实上，对soho中国来说，其重金布局的上海写字楼市场发生了微妙的变化，这是一个不容忽视的严峻现象。

陈曦表示，2010年，上海写字楼市场供应量低迷，入市超甲级写字楼体积约70万平方米，租金和空安装率保持较健康水平，但年~年供应量激增至150万平方米。

根据年初制定的计划，今年soho中国计划收购土地的预算为100亿，迄今为止只投资了32亿美元在上海收购了一块土地。 前几天，在围绕静安区石门二路街道60号的竞争中，soho中国败给了美国汉斯。 星展银行报告称，下半年soho中国可能将收购重点放在写字楼市场前景更光明的北京。

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