“万达VS万科：从局部对峙 到网络全面开火”

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万科，“全球最大的住宅开发商； 万达，中国最大的商业地产商。

由于定位不同，多年来万科和万达几乎没有交叉。 但是，随着房地产公司的转型，房地产业的边界在扩大，根据不同的建筑形态和房地产用途衍生的商业，房地产与各行业的融合不断发展，房地产市场成为了与以往不同的世界。

随着万科介入商业地产和旅游地产行业，万达将文化旅游作为其支柱产业之一，万科和万达的边界逐渐重叠，两大巨头也到了短兵相接的阶段。

局部对峙

过去，卢旺达是商业地产的“国王”，在旅游地产更是野心勃勃。 从万科转型开始，万科和万达注定要陷入对峙、竞争的局面。

其实，万科和万达是世界上最大的住宅开发商，是今年想在世界范围内排名第一的房地产公司，有着深入思考的战术。

万达的旅游房地产战术始于2007年。 那一年，万达确定将快速发展旅游产业作为集团未来十年，甚至20年的主要战术方向。 年，万达集团董事长王健林将旅游房地产定位为未来万达的支柱型产业，目标是中国旅游房地产的老板。 年1月5日，万达、泛海、另一方面，亿利、联想、友六大集团投资200亿巨额建设长白山旅游度假区，是万达集团开业的首个旅游房地产项目。

目前，万达已在旅游房地产行业投资超过1000亿元，项目包括长白山国际旅游度假区、西双版纳傣族自治州国际度假区、大连金石国际度假区、武汉中央文化区等。

与万达相比，万科介入景区比较低调，但在景区的尝试早在2005年就开始了。 根据《商业价值》调查的资料，万科2005年10月以10亿元的价格购买了广东省惠州岛的土地租赁权，目标是建设“中国马尔代夫”。 此后的2007、2009年，万科投资10.05亿元强势上传海南浪琴湾项目，取得烟台市区北部海面芝罘岛31.2万平方米的商住、公园、商业及文化娱乐用地，万科为休闲、度假型社区项目。 但是，当时并未受到业界的关注。

万科总裁郁亮对外宣布万科产品转型即将开始，景区作为新业务之一，万科的投资建设开始加快。 目前，杭州良渚文化村、深圳浪骑游艇会、惠州双月湾度假区、清远天鹅度假酒店、三亚森林度假公园、三亚湖畔度假公园等旅游度假项目相继被投资开发和采用。

年8月25日，万科在北京召开发布会，向外界宣布将投资400亿美元建设万科吉林开发松花湖旅游项目。 该项目首次进入滑雪度假区产业，以确立滑雪度假区领域的标杆为己任，以构建“世界级滑雪度假区、四季旅游度假区”为目标。

在这次会议上，万科首次对外宣布，在万科的投资布局上，旅游度假项目“已经占据重要地位”，涉及战术变革。 万科以打造滑雪度假区领域的标杆为自己的目标，被许多人视为万达和夺客。

如果说万科和万达在景区介入时间上不一样，那么作为商业地产的后来者，万科的商业地产也处于局部进军，被称为万达的阶段。

年11月，万科的北京昌平的金隅·万科广场开业，这被解读为行业内在商业房地产行业正式“下水游泳”。 这是万科集团北京万科企业首次建立这么大的商业购物中心，预计年净租金在8000万元至1亿元之间。

就像布局景点一样，万科开始走上相当低调的商业用地扩张之路，但其选址向北京、深圳、上海这样资源较好的一线城市倾斜，仅北京市，持有型商业用地的商品价值就达到了100亿元。 为了打造商业地产，万科不仅挖掘出了行业专门运营商业地产项目的精英人才，也有两年前组建了专门的运营团队，众多企业高管从不同维度抓住商业地产的业务。 另外，其商用房产类型也明确为万科广场(区域型购物中心)、生活中心(集中的社区商务)、附近房屋(社区商业街) 3条产品线。 根据《商业价值》，目前万科在北京有5个商用房地产项目，持有型房地产面积约50万平方米，投资总额将达到100亿元。 今后，北京将每年开业一个万科的商业项目。

万科会在商业房地产方面赶超万达吗？ 万达的商业地产模式经过多年积累，已经在全国形成了成熟的全产业链，在2007年开始的上次楼市调控中，万达储备了大量的商业地产可开发地块。 这些都是万科难以看清万达项背的因素。 但这并不妨碍万科与万达的商业地产之争。 在北京这样的一线城市竞争中，商业地产其实不是快而是精，能否长期快速发展不是短期布局。

/ s2/ ]网络卷入

如果不是互联网和移动网络的时代，万科万达的商业地产和旅游地产的竞争就不会那么精彩了。 事实上，随着万科、万达接触网络，许多新手段、新思想层出不穷，势不可挡。

年，万达开始为电子商务团队买马。 据一位接近万达的人称，万达最先冲击电商，但实际上与景区布局有关。 万达最先尝试电子商务的是万达长白山国际旅游度假区项目。 为了激发刚开业的滑雪场的人气，长白山国际观光度假村在主页上提供滑雪+五星级酒店住宿的优惠套餐。 还包括喜来登酒店住宿一晚+每天一次的滑雪(包括长白山机场免费接送)全程服务499元等套餐。 不仅是旅游，这个项目的住宅，也曾拿到某房地产网站的电子商务平台进行销售。

年9月，万达集团EC平台亮相，截至今天，万达电商仍在路上。 根据《商业价值》，万达一直在寻找合作伙伴，和阿里谈过多次，但阿里和万达没有合作，但万科8月25日宣布，将与阿里一起进行营销。 8月27日，外界看到“反阿里联盟”万达和两大网络巨头百度腾讯正在合作新电子商务，网坛战火蔓延至万科、万达。

与万达相比，万科的网络接入时间似乎有些落后。 但是，从去年年底万科开始频繁接触互联网公司到最近，万科的学习成果集中体现在今年下半年:此后，万科又与途家网合作扩大了旅游房地产链条。 年3月29日，北京万科与途家网正式建立合作关系，由万科开发的天洋万科北戴河町也在万科网络思维模式下开始了首次尝试。 这是万科景区打响“互联网”的首发。 6月5日，万科正式宣布将与百度合作，将大数据技术应用于商业。 8月，成都万科推出“万科采购中心”，建立万科项目一站式展示销售和签约服务平台； 西安万科上线“万客通”，大力推进全民营销。

接着，杭州万科与淘宝网合作发起了“账单抵房款”的营销活动； 8月底，广州万科联合腾讯理财通推出互联网金融产品——万科理财通，其核心是将预定款转化为财富科技商品。 9月11日，北京万科和连锁房地产结成战术合作伙伴。 9月15日，万科与百度签署战术合作伙伴关系后的第一个合作成果—v-in正式上线。 9月底，万科又陆续推出3款互联网创新产品:与搜房合作推出首个房地产众包，平安合作推出购宝，与阿里合作打造“未来园区”。

有一次，万科网呈现出万马奔腾的局面。

更有意思的是，万达和万科都与百度合作了。 根据《商业价值》，v-in系统不仅可以向金隅万科广场提供大数据支持，还可以了解同行业其他公司的情况。 万达和百度的合作显然是另一种形式，具体成果尚不清楚。

万科也好万达也好，定位都是面向年轻顾客，在某些城市和地区，资费能力有限，互联网和移动网络的卷入，让万科和万达后期的商业运营一下子充满了战火的气息。

同一个联邦，不同的网络战术和同盟

变革的脚步，跨界的大潮，万科和万达找到了自己的同盟军。 万科的同盟军有百度、途牛、链家等，在万科松花湖滑雪项目中，其合作者是包含港资背景的开发者。 万科为了为顾客提供国际级滑雪度假区温馨细致的服务，开始了国内滑雪场、酒店统一委托经营的管理模式。

关于万科，无论是商业地产还是旅游地产，都只是万科被定位为城市配套服务运营商的解释。 事实上，两者所占的比例并不高。 万科集团董事会秘书谭华杰表示，“以前流传下来的主要住宅业务今后长期希望占80%以上的比重。 非住宅类在短期内不想超过10%，在长期内也不想超过20%。”

这些非住宅类的业务，以前是以建造住宅的想法来运营的，已经过时了。 如何以最佳的思维运营开发，不引起楼市最后天花板的极限？ 万科的对策是轻资产运营方法。 两个典型的例子是，日前万科和凯莱投资集团有限企业签署了《万科凯莱商业地产战术合作平台意向书》。 据悉，双方计划成立资产平台企业以收购万科拥有的9个商业地产，在新平台企业中，凯雷和万科分别拥有80%和20%的股权。 另一个例子是，9月4日晚，万科发布的公告称，企业与RECO南山私募股权协议签订，以约16.51亿元人民币出售上海万狮置业有限企业90%的股权，占上海虹桥商务区03号地块权益的大部分，

其实，万科最近的“入股30亿进军徽商银行，搭建金融平台； 布局社区商务产品，设立香港学习汇款式金融运营的幸福驿站、第五食堂、万物仓社区服务板块等措施，万科“住宅开发+物业管理+社区商务+社区特业服务+社区金融， 为了升级“城邦”的运营管理水平，使创新更加绚烂多彩，使变化更加生机勃勃，万科实施了合伙人制度，这带来了目前万马奔腾的局面。

同为旅游胜地，对万达来说，是其支柱型产业。 根据项目的不同，允许结合其他文化商业和旅游因素，如商业街、美术馆、博物馆、医疗和教育中心等，整合这些因素。 像“主题公园+商业房地产+酒店+住宅+文化产业+百货商店”一样，万达的复合度非常高的旅游房地产模式是其特点。

作为商业地产帝国的领袖哥哥，王健林旗下的万达作为联盟的主导，是顺理成章的事件。 公开资料显示，从长白山项目出资比例来看，万达的资金投入也占大头。 万达的出资比例占40%，中国泛海集团占35%，内蒙古亿利资源集团占5%，辽宁方面集团占20%。 根据《商业价值》，在这几次合作中，从策划、设计、项目开发和运营来看，万达属于牵头和主导机构。 万达拥有的商业规划研究院在旅游房地产方面也具有很好的设计能力。

万达的控制权也体现在电子商务计划中。 万达新电子商务计划3年内每期投资50亿元，第一年投资10亿元，万达集团持有70%的股权，百度、腾讯分别持有15%的股权。 万达仍然占据绝对控股状态，腾讯百度自建EC平台受挫后也开始寻求投资入股方法，享受今后的增值收益，建立“联邦”体系。

关于电子商务，王健林在半年的业务报告中表示，“所有互联网资源都提供给电子商务企业。 这不是要求，而是纪律，今后不允许各系统单独进行电子商务，必须做到资源集中，所有互联网资源统一分配给电子商务企业。 ”

显然与万科的万马奔腾不同，万达是其一贯的做法——高度统一地运转。 王健林的目标是到了年，万达形成房地产、文化旅游、金融、零售、电子商务五大业务板块。 “前四个板块基本上是可靠的。 现在马上看电商，做好了。 卢旺达是五大支柱产业。 ”根据王健林的这个说法，万达电子商务仍然存在变量。

万科和万达的联邦模式哪个更好不好说。 短兵战阶段，不明确的因素太多，决定胜负的变量也太多。 万科和万达需要用实际行动表明，在新秩序尚未形成之前，之前流传下来的行业能否开拓新蓝海，重塑新模式，站稳脚跟。

(责任: df101 )