“新鸿基近半价卖楼 香港住宅投资风险上升”

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[特区行政长官梁振英以前含蓄地表示，房价没有20%的跌幅，不会放松管制。 事实上，房价控制也确实是他上任以来为数不多的业绩之一，因为在这个问题上，他预计不会做出太大的让步。”

新鸿基地产(下称“新鸿基”)本周宣布新盘大降价，是马年初春以来香港地产界最为震惊的事情。

这个新盘的名字叫“尔峦”，新鸿基首推约156个集团，价格普遍比去年年初推时下降，部分单位每平方米的报价比去年低34%，算下来，单价为 难怪新鸿基副董事总经理桑德·皮柴把“竹笋价格”形容为这些楼盘(也就是便宜的价格)。

有内地网民和不认识的人，桑德堡在香港被称为“楼神”。 因为，你在房地产市场低迷的时候，高价出售楼盘，拉动市场价格。 近年来，最受欢迎的是，2009年初，在世界金融海啸还没有消失的时候，他以每平方米20万的平均价格高价出售了“天玺”豪宅，成功打响了香港豪宅的“天价战”。 此后，各区新盘均参考天玺，开盘价高于市价，涨幅一浪高过一浪。

新盘价格上涨，带动了该区二手市场，房屋交易从金融海啸后的经济衰退中迅速反弹。 截止到2009年7月，香港另一地产商恒基兆业“天汇”以每平方米均价70万的全球分层次最高值纪录，香港房地产市场整体完全复苏。 虽然“天汇”后来出现了虚假交易的嫌疑，但对房地产市场的状况影响不大。

回顾一下，“天玺”的成功，可能被认为是2008年11月公布的“2年4万亿美元”的内需扩大计划和金管局紧密维持与FRB同步的低利率政策不可或缺的，但在房地产价格还未见底的时候，天

正是“楼神”有这样辉煌的过去。 因此，“楼神”也开始降价出售房子时叹息说，时间过去了，香港的住宅市场非常寒冷。

目前，香港不少开发商在房地产中介新盘佣金率接近5%~10%，如果新鸿基一样大方，上述新盘相当于半价出售。

价格没有暴跌

问题是，当“楼神”开始半价出售新盘时，香港的房地产是否真的下跌到了半价？ 如果是那样的话，合适的入场机会到了吗？ 事实上，笔者不断接到内地朋友的同样问题。

关于第一个问题，我可以肯定地告诉你，香港的房地产确实有所调整，但从未失去一半。

第一，新鸿基开盘价比去年同期下跌34%。 第一，反映了“尔峦”在香港的地理位置不好，以及去年开盘价居高不下。 这也是很多房地产代理商的“共识”。 香港的单价和实际交易价格不一定相同。 过去一年，二手市场价格仍然坚挺，地产商完全有理由开设高于该区市价的新价格，通过提高佣金、优惠买方等手段，可以降低实际售价。

其次，之所以认为这次降价幅度高，是因为新鸿基“返还”了买家75%的买家印花税和两倍印花税。 但有必要指出，香港特区政府并未确定“购买者印花税”和“双倍印花税”由买卖中的哪一方支付。 楼盘供应跟不上需求时，双方往往要承担税赋和买方的负担，但随着房地产交易的低迷，卖方完全承担税赋的例子在市场上也屡见不鲜。

从相互负担税的买卖来看，新鸿基这次的方法不能完全“还原”，只能说自主多承担了约25%的税负担，但没有75%那么慷慨。

第三，雷表示，未来再推的项目将逐步涨价。 事实上，先下降后上升确实是香港地产界常用的出售新盘的方法之一。 因此，该楼盘价格“暴跌”并未反映整个市场的现实。

那么，香港的房地产价格实际下跌了多少？ 我认为最具指标性的是蓝域屋苑的成交记录。 中原地产的数据显示，具有代表性的港岛太古城屋苑过去一年的成交单价跌幅在6%~7%之间。 这也是笔者的真实感受。

投资住房风险在增大

现在考虑第二个问题。 既然楼价真的开始下跌，是否意味着可以入市？

对这个问题，笔者的看法是暂时不要当兵。 一是考虑到香港特区政府的印花税税制限制，目前的跌幅实际上并不足够吸引人。

其次，现在的大环境与2009年完全不同，当时世界央行正在加紧放水，而今天，FRB加快了收缩量广阔的步伐。 香港的贷款利率随时都有可能反弹，住房投资者每月的负担会变大。

第三，也许是最重要的，在“3d政策”还没有束缚之前，要实际评价投资者的实际期望并不容易。

什么是“3d”？ d是指印花税( stamp duty )，3d分别是bsd (购买者印花税)、ssd (追加印花税)、dsd )倍印花税)。

其中，bsd税率约为15%，与香港以外的永久居民比较，将限制外国人购买住房。 ssd在持有房产后半年、一年、两年内卖出，征收交易额的15%、10%、5%。 这种税种是以限制短期解雇为目的的。 dsd通过将原来的印花税提高一倍征收，主要目的是限制小型楼宇的复刻。 用200万交易额的房子来说，原来的印花税是100元，现在达到了3万元。 如果与ssd合作，对小型大厦的短炒交易绝对是一个巨大的打击。

特区政府希望通过3d政策阻止楼价上升的冲动。 客观地说，措施确实起到了抑制楼价暴涨的作用，但随着市场情况的变化，其副作用越来越明显。

首先是限制二手市场的交易量，不充分反映真实的诉求。 在新盘市场，开发商可以先开高价，然后推行“税收优惠”，或者用高佣金吸引中介出售新盘。 但是，二手市场不能玩这一套，买卖双方一般都不愿意承担高额的印花税。 由于这个二手市场的交易基本停滞，过去一年香港的新楼市场和二手市场变成了“冰火两重天”。 金管局披露的二手房新房贷金额已经从去年3月的218亿美元暴跌至去年12月的73亿港币，减少了三分之二。

香港媒体的研究表明，香港的住房诉求仍然很强。 因为新盘的供应和土地不能满足未来的“刚需”。 但是，过去一年，许多香港“刚需”持币观望，不是看空房价，而是不愿交太高的税。

例如，bsd不仅为难内地买家，还阻止香港本地富人购买多套房的欲望。 为什么？ 许多香港富人以企业名义购房，不仅税务方便，而且在申请银行贷款时容易操作，不需要额外的首付或接受更严格的按揭压力测试。 但是，bsd甚至连香港当地注册企业都没有被免除。 这不仅是因为大陆富人的购买价格大幅上涨，也因为香港富人的价格上涨。

第二，像任何行政干预一样，“3d政策”成功抑制了房地产价格的快速上涨，但价格信号也失灵，无法评价后市的预期。

如果没有“3d政策”，香港地政总署公布的楼盘交易价格将是最现实的市值，有望对未来的市值起到重要的指导作用。 但是，在“3d政策”下，交易价格可能包含对买卖双方3d征税的博弈结果，这一结果对后市的预期效果必须大打折扣。

例如，即使某房地产的交易价格显示只上涨了5%，但如果卖方承担“3d税赋”，也很可能反映出楼价下跌10%~20%。 由于对这个二手市场的投资很难根据交易价格来评价市场的真实期望，因此很难得到每笔交易的税收分担新闻。

最后，“3d政策”本身的不明确性加剧了操作风险。 香港特区政府的“3d骗局”是根据“先执行后审议”的程序实施的，但实际上立法法至今未通过相关立法，法律上政府没有征税的权力，记录相关交易，并在法案通过后的第一个政策公布日进行追缴。

一位立法会议员认为，《3d政策》先执行后审议，程序有缺陷。 这是因为我不支持法案。 另外，至今为止，也有议员认为“3d政策”的执行实际上已经足够有效，在市场开始逆转的情况下没有必要将其制定为法律。

不仅是立法会，香港特区政府还面临着来自房地产中介领域的压力。 “3d政策”导致交易瘫痪，给中介领域带来了严重的萎缩。 在太古城一带，很多房地产中介很容易定位。 我见过经营十多年的中介无法经营，关门大吉的。

幸存的中介代理怎么样？ 在和一位中介负责人说话时，他们哀叹说，现在死不如生。 二手交易基本停滞，但新盘量少，经常有10多人抢一个人的生意，因此同行竞争激烈，客户少的年轻人已经转行了。 中介领域的领导人通过各种渠道向特区政府施加压力，要求尽快废除“3d政策”。

但是，特区行政长官梁振英以前含蓄地表示，房价没有20%的跌幅，不会放松管制。 事实上，房价控制也是他上任后能拿到的为数不多的业绩之一。 因为在这个问题上，预计他不会做出太多让步。

可以想象，“3d政策”本身的不确定性极高，香港住房投资的风险也在增加。

(责任: df064 )