“SOHO中国52亿元抛售资产 潘石屹紧跟李嘉诚撤资”

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仅投资41亿元近3年，溢价11.26亿元，soho中国就将上海两个项目打包抛售。 与一时300亿元的“光速进军上海”形成鲜明对比的是，soho中国董事长潘石屹表演了“逆转”的戏剧，开始自行缩小在上海的部署战线。

“我们在上海投资了近500亿元，占soho总量的75%。 》潘石屹对《证券日报》记者表示，soho中国正在调整北京和上海两个城市的投资比例，将加强北京的投资力度，平衡北京和上海。

值得注意的是，一位业内人士对《证券日报》记者表示，41亿元的投资价格，再加上近三年的资金价格和管理价格等财务费用，soho中国抛售上海soho海伦广场和soho静安广场的利润空之间并不高 从某种意义上说，潘石屹蔑视上海商业地产，意味着与李嘉诚抛售陆家嘴上海东方汇款中心暗合，意图追随李嘉诚缩小上海投资战线。

以52亿元出售上海资产

2月28日，soho中国宣布，将上海soho海伦广场和soho静安广场及其权益出售给金融街控股有限公司，总交易金额为52.3亿元(约港币66.3亿元)。

事实上，这些项目都是soho中国进入上海后强势收购的。

年4月1日，soho中国宣布以16亿3400万元收购静安区万航渡路716至794地块，命名为soho静安广场。 4月13日，soho中国以24.7亿元收购海伦路地块，命名为soho海伦广场。

据此认为，收购这两个项目共计41.04亿元，时隔3年仅有11.26亿元溢价，溢价率不足27.4%，低于行业保守预期的30%，soho中国将其抛售。 如上述人士所示，虽然有一定的溢价空之间，但加上近三年的财务费用，利润空之间远远低于北京开发项目所赚到的，这是潘石屹一贯的“土豆黄金价格”

对此，潘石屹表示:“拥有经营京沪两地高质量地区的办公房产是soho中国长期快速发展的战略，不会改变。 在经营中，我们将适时优化资产。 这包括在适当的时期相对转让一些非核心地区的房地产，或者在适当的时期购买更高质量的项目，以实现北京和上海均衡的快速发展，达到资产和资金的优化配置。 ”

事实上，潘石屹也对《证券日报》记者表示，soho中国正在调整北京和上海的投资比例，并正在积极考虑在北京取得和收购土地。

但值得注意的是，soho中国宣布从销售到持有的转换战术转变后，资金链吃紧，近两年来越来越多的行业人士解释，抛售北京部分项目尾盘和上海资产是为其转换提供现金支持，非常无力。

收缩上海战线

记者表示，2009年，soho中国首次进入上海。 此后，2009年间，潘石屹以“光速投资”之势在上海扩大。 年，soho中国花费约154亿元包围了上海中心地区，这笔收购总额比去年上涨了149%。

到年底，潘石屹表示，soho中国在上海的投资已经达到500亿元，占soho总量的比重达到75%。

顺便说一下，从2009年到2009年，潘石屹在上海的扩张势头相当强劲，但在上海的快速发展可以说并不顺利。 年初，soho中国在上海被指出工资不足，soho中国在上海的销售总监和许多业务员指责soho中国在上海的工资模式不合理，拖欠员工工资。 另外，这也说明了soho中国进入上海后“水土不服”的问题浮出水面。 随后，为了争夺外滩8-1地块，soho中国和上海本地巨头复出至簿公堂，二审结果soho中国败诉。 在上海静安区东八分区的争夺中，soho中国败北，失去了美资房企业的手。

此前，业内人士预计，在潘石屹上海投资受阻后，他将无奈地跟随李嘉诚的脚步，开始积极抛售上海资产，缩小上海布局，继续抛售上海资产。

转型期遭遇阵痛了吗？ [/s2/]

无独有偶，潘石屹全力扩张上海，但在受阻之际，在北京也显得相当无力。 去年9月，soho中国以19亿2009万元获得了位于北京丽泽金融商务区e-04地块的土地开采权，此外，soho中国上次通过公开市场在北京获得土地要追溯到2009年。 当年获得北京市朝阳区望京商业金融项目用地后，潘石屹参加了北京中服地块的竞争，但未收到颗粒。 全年，soho中国在北京依然没有任何项目入账。

在北京和上海都没有顺利获得高额收益后，潘石屹启动了从销售向持股经营转变的重要战术变革计划。 年8月，潘石屹宣布，企业将告别以往散售的商业模式，转而持有租赁房产。 当时，《证券日报》记者从其内部得知，拥有房地产经营是商业房地产本质的运营方式，但确实需要大量资金，对soho中国来说，现金压力和转型阵痛将成为严重困扰。

该政策咨询研究部总监张雄大认为，在货币政策转变的背景下，商业地产快速销售意愿放缓，开发商资金风险倍增。 这时，拥有比较充裕的现金流且经营管理经验丰富的开发公司才能实现“强者恒强”。 相反，如果开发商没有足够的现金流来支持房地产的持有，就会增加财务风险，从而减少收益。 如果短期内面临贷款难和销售不振的问题，一些商业房地产开发商会造成现金流量不足的状况。

因此，许多业内人士推测，soho中国在转型期间抛售上海资产，除了这几年上海利润低、短期轻视上海商业地产市场外，还为支撑公司平稳转型做出了“牺牲”。 当然，要提高北京投资的权重，必须用现金支撑。

对此，soho中方表示，通过抛售上海两个项目，企业持有的现金将增加52.3亿元，有助于企业持续关注市场状况，挖掘在北京和上海黄金地带收购高质量资产的机会。 另外，soho中国强调，soho海伦广场和soho静安广场是soho中国在年8月从“建设-销售”向“建设-持有”的战术转换前收购的项目。

但是，对于soho中国的转型，张雄大认为，在货币政策转换的背景下，“转型还是明智之举”。

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