“港股A股地产板块大跌源头：杭州开发商促销”

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弦响了，鸟落下来。 2月下旬，国内楼市纷纷下跌。 去年还没有赶上供给，但似乎一夜之间逆转了180度。 是弓鸟，还是熊市第一次来？ 明明总是景色无限的国内楼市，为什么会到这里来呢？

杭州第一的下跌

2月24日，a股市场9股跌停，均为二三线地产股； 同时，在香港上市的6只内地房地产股也下跌了7%以上。 2月25日，a股市场10只地产股下跌，保利、招商、金地等一线地产股均下跌近8%。 日，9成地产股下跌，房地产板块下跌5.21%，交易额较前一个交易日扩大5成。

暴跌a股、港股房地产板块者，来源于杭州两家未上市房企的促销活动。 首先降价的楼盘是德信北海公园，2月18日，该盘宣布以15800元/平方米的价格清盘，较之前的售价下降近3000元/平方米。 这次降价也包括最后上市的楼市王。 两天后，离这个棋盘不远的天鸿·香榭丽舍收到了降价的旗帜。 该项目在原均价17200元/平方米的基础上，以每平方米11800元、每平方米13800元的价格销售。

项目处于最后阶段，无论朝向还是户型都不是奢侈品。 因此，立即降价收回资金，开发商德信集团常务副总裁费忠敏如是说。 在上述楼盘降价的同一天，德信集团在杭州城东获得了14万平方米的住宅区。 “城北降价，城东拿地”，“依然看好杭州市场”。

开发者的官方答复显然保存了下来。 因为国内新盘降价绝非简单的事件。 天鸿·香榭丽舍宣布降价后不到全天候，就有近100位业主包围了卖场，拉横幅、砸沙盘。 要求开发商赔偿初始业主的损失，显然对开发商的企业品牌产生了很大的影响。

对房价敏感的“房骚”蔓延到了尚未正式降价的项目。 2月23日，在万科杭州项目中，北宸之光也迎来了老业主的维权。 事实上，该楼盘二期截至3月中旬尚未启用，但“维权”行动已经来得很早。 据悉，该项目二期“吹风价”为1.3万元/平方米，比以往平均价格下降近3000元/平方米。 最后开发商同意提高老业主的住宅质量，包括安装太阳能热水器等附加条件。 这样，开发商降价似乎已经是大势所趋。

据了解，杭州的降价热潮已经蔓延到整个城北地区。 截止到2月26日，除上述3个项目外，本区域根据正在销售的5个楼盘开发商的报价，每平方米有2000元~3000元的优惠。

除化率一般变弱

杭州的故事不是孤例。 据统计，常州、宁波、天津等城市，均有明显打折销售。 但是，在某些业内人士眼中，这只是个别供需不平衡城市的个别例子，不是全国性的。 易居中国总裁周忻在实名微博上表示，这不过是“房企提前到年初求稳定、求城市供求关系”的正常反应。

平安证券表示，此次杭州降价的楼盘大多集中在拱廊区。 该地区库存达到1.06万套，除化时间(即某地区楼盘开业至售罄时间)达到17.6个月。 考虑到地区去年的土地供应比上年增长184%，达到218万平方米，未来的潜在供应将很大。 杭州市区库存量也达到11.3万套，按过去3个月的平均销售面积计算，去化时间为15.6个月，处于相对较高的位置。

如果这是杭州的特殊例子，全国的基本情况如何？ 保利地产广东企业董事长余英是“铁涨派”，公开表示“年上半年是投资买房的最佳时期”。 理由是，今年新拍摄土地的楼房地价与正在出售的房价差不多，这些土地上的王家最早可以在年底入市，届时房价一定会翻一番。 年前拥有土地的价格比今年低一半到三分之一，这批货没有怎么上涨，预计下半年尾盘将与年新房价格挂钩。

但是，从全球联合房地产的监测来看，情况并不乐观。 根据10个主要城市的数据，库存状况从11月末开始增加。 截至今年1月底，10大城市商品房待售面积为8337.22万平方米，比去年11月底增加317.43万平方米，拆迁期从11月底的9.41个月上升到10.87个月。 其中，一线城市储蓄率从6.82个月上升到7.97个月，二线城市从11.8个月上升到13.28个月。

而且，库存增加的速度非常快。 以率先降价的杭州为例，去年年底，该市的去化周期达到9.8个月，到今年1月突然上升到13.3个月。 从全国的角度来看，杭州并不是去库存周期最长的城市，根据克里克研究中心的数据，截至1月底长春的去库存周期也达到了15.9个月。 一方面起因于供给量的增加，另一方面是销售状况的停滞。

房子卖不出去？

今年1月北京商品住宅共成交6908套，比去年同期下降44%，为近9年来1月份销售额第二低。 但是，由于北京1月份的供给增长也不高，所以北京的库存状况也没有什么变化。

但是，广州的情况不同，年广州楼市库存消化周期徘徊在6个半月左右，楼市供不应求。 但是到了今年年初，消化周期上升到了9个月左右，到了2月底又上升到了10个月左右的水平。

同样，上海数据显示，截至2月上旬，全市共有32个项目入市，克尔利预计供应面积92.9万平方米，是去年同期供应量的2.6倍。 但是，在今年进入14个市场的纯新盘中，11个楼盘的脱化率不到3成。

对于今年的新年销售不顺利，大部分业界人士认为是季节性因素。 分析认为，今年的供给增长有限，脱化率高的情况不会长期出现。 根据UBS证券的研究报告，“全年新增开工面积仅增长14%，认为不足以在短时间内扭转供需区域的平衡和紧张局面。 ”。 其评价是降价销售现象不会蔓延到整个一二线城市。

问题是，房子卖不出去的现象会持续多久？ “今年国内继续实行宽松货币政策的可能性非常低”，亚银国际首席分解师李大伟表示，近几年的超发货币已经带来了一系列负面影响，“近期央行的一系列正回购表明了管理层不扩大市场货币投入的决心。” 这加剧了银行舍不得贷款的状况，进一步抑制了购房的诉求。

实际上，自去年银行出现“缺钱”以来，个人住房贷款一直处于紧缩状态。 “目前，银行开展的保本财科技商品对投资者的收益率达到6.2%，而个人贷款按基准利率为6.55%。 ”股份制商业银行的支行行长向《中国经营报》记者表示，加上各种价格，个人住房贷款获得的收益非常低。 他说，这是因为在限额紧张的情况下，银行放房贷的动力不足。

银行不惜高利率，逐步提高住房贷款利率。 2月下旬，记者通过电话调查8家广深两地商业银行，首套房房贷利率已普遍上浮至10%以上，部分银行套房利率更是上浮至20%，购房者资金价格无疑进一步上涨。

销售额下跌15%是触发器

“购房者购房诉求依然强烈，杭州两个项目降价后，去化率不到一周就达到了八成。 ”杭州有项目的上市地产商销售总监向记者表示，认为购房诉求没有问题，他们也密切关注市场，“脱化率一定是今年最重要的数据。”

另一方面，该销售总监认为大开发商的资金链并不紧张，表示“这几年销售情况良好，我们手头的现金是近五年来最多的”，但最近传言紧缩的开发贷款“已经出现” 上海易居房地产研究院发布的研究报告显示，年上半年房企资金状况首次进入宽松区间。

销售势头好了，很多住宅企业手上的现金都有了富余。 据保利地产半年报报道，上半年货币资金351.5亿元，比去年同期增长39.6%，房地产招商同期货币资金234.5亿元，比去年同期增长30.7%，金科股份去年上半年货币资金109.4亿元，比去年同期增长36.4%。 去年上半年十大标杆企业国内外融资额超过495.6亿元，比去年同期增长75.6%。

对于年开发者的资金链，拆迁师似乎很乐观。 据申银万国证券称，全年整体资金缺口预计将比去年稍差，全年10万亿元、刚性流失7.6万亿元、领域资金缺口2.3万亿元，比年2.5万亿元低6.8%，但仍居历史高位，相当于2009年和年1万亿元左右的水平

另一方面，据申银万国估算，即使银行不再新增开发贷款，在信用增长率为零增长的极端情况下，年会遭遇资金不足的拐点，领域销售额将下降15%以上。 该机构预测全年房地产销售额将增长17%，得出的结论是“发生资金拐点的可能性非常低”。

(责任: df102 )