“销售目标800亿 世茂房地产继续规模扩张”

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[许世坛认为，年中央出台与房地产市场相比较的全国性调控政策的可能性不大，只有个别过热城市有可能出台相关的地方性政策。 这些城市很可能通过紧缩银行银根、向开发商贷款和向小业主抵押贷款来实现预期的监管目标]

大发展商似乎并不特别担心今年的情况，尽管最近楼市的“坏消息”不断。

全年完成销售671亿元的世茂房地产( 00813.hk )，将全年的销售目标定为800亿元。 世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛表示，800亿元的目标是从现有销售资源1350亿元中扣除60%。

这个数字只是对外公布的保守预期，在世茂房地产内部，今年的目标是可销售资源达到1500亿元，去化率提高到70%。

如果这两个指标得以实现，世茂房地产将进入“千亿俱乐部”——这从某一方面来看，楼市中不乏“看好空”的呼声，但反映出并未实质性地影响上市房地产商继续扩大规模的决心。

强调运用的安全性

周二，世茂房地产公布全年业绩，数据显示，年世茂房地产合同销售额达到671亿元，比上年增长45.5%，比去年年初承诺的550亿元目标超过22%。

考虑到去年全国楼市的强劲表现，这一业绩的取得并不出乎意料。 年全国商品房销售额达到8.14万亿元，而5年前的数字仅为2.41万亿元。

但是，进入年后，市场上的人们很难再现去年的好景气，开发者相信会迎来严峻的市场状况。 评级机构穆迪预计，在经历了年极强的增长后，年评级的中国房地产开发商的合同销售额将同比下降10%左右，而去年为26.6%。

上个月，兴业银行决定暂停房地产三明治和房地产供应链融资业务，引发外界对今年房地产融资环境恶化的担忧。

接着3月，浙江兴润置业投资有限企业宣布无力偿还35亿元的银行贷款，进一步加剧了市场恐慌。

对此，评级机构标准普尔的分析师认为，中国小型开发商的处境越来越艰难，但大型、多元化、有品牌曝光度的开发商在发放房地产开发贷款和贷款时，却可以得到国内银行的青睐

世茂房地产的管理层也相信，开发信贷紧缩对大型快速开发商来说并不是坏事，相反银行更倾向于向高质量的房地产商提供融资。

另外，政策方面相对稳定也使得大型快速开发商对年楼市前景保持一定程度的乐观。

许世坛认为，年中央出台与房地产市场相比较的全国性调控政策的可能性不大，只有个别过热城市有可能出台相关的地方性政策，这些城市很可能通过收紧银行银根、向开发商贷款以及向小业主抵押贷款来实现预期的调控目标

与这种局面相比，世茂房地产表示将提高收款比例。 目前，世茂房地产已组建应收款汇款团队，同时提高销售汇款和现金流量两个指标在区域项目运营评价、财务业绩评价中的比例，落实审慎的土地购买政策。

“今年的土地支出控制在销售额的约35%，工程费支出控制在销售额的约33.5%，其他支出控制在18%，回收率目标是85%以上。 ”许世坛表示，世茂房地产今年将通过实现净现金流进一步降低负债率。

“运营的安全性将是今年的主要考虑事项。 ”许世坛表示，世茂房地产今年将净负债率控制在50%左右，利息价格维持在7.4%以下。

城市化持续发酵[/s2/]

房地产市场处于变局之中，项目的类型和布局尤为重要。

根据世茂房地产提供的资料，目前企业可销售的产品近78%为刚需、改善型项目，67%配置在一二线城市，17%配置在以百强县为中心的三、四线城市。 去年单独销售排名靠前的福州晋江项目和福州闽侯项目分别销售了54.3亿元和38.9亿元。

去年以来，大型房地产公司一直将重点放在北京、上海等一线城市，但许世坛认为一线城市的项目压力越来越大，压力在于土地价格的高涨和开发商之间的竞争越来越激烈，有潜力的二线城市此时反而显示出了较高的投资价值

近日，北京、杭州等地传出个别楼盘降价的消息，许世坛表示，这只不过是一个案例，与项目自身条件不佳有关，并不代表楼市整体供需关系的逆转。

日前，李克强总理在《政府工作报告》中提出，今后一个时期将重点处理现有的“3个1亿人”问题，促进约1亿人的农业转移定居城市，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，吸引约1亿人进入中西部地区的邻近城市化。

世茂集团董事局主席徐荣茂认为，这意味着今后一段时间内，中国快速的发展商将从城市化进程中受益。

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