“高端大户型滞销 融创接盘绿城“迷局”拆解”

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被称为“宋员外”的绿城中国( 3900.hk )会长宋卫平，孙宏斌负责的融和) 1918.hk )收购绿城24.313%的股份后，持股率降至10.473%，“绿粉”为孙宏斌奇

其背后，孙宏斌面临的问题似乎很多。

21世纪经济新闻记者通过调查发现，绿城项目期间出现降价促销行为，个别高端项目滞销。 以绿城大本营杭州为例，知名度较高的武林壹号等项目降价。

作为融和与绿城两年合作的“结晶”，上海融绿平台也深深感受到了市场带来的“寒冷”。 无锡湖香樟园是当地的标杆项目，从去年8月开始首映，售价达到每平方米3万元，但目前实际最低成交价为每平方米1.6万元，接近“腰斩”。

孙宏斌以前在绿城融创联合新闻发布会上这样回答媒体关于房价的问题。 将来，绿城不会降价，但不排除个别调整。

项目滞销，降价薄利的背后，是融和和绿城都无法避免的高负债问题。 但孙宏斌表示，有信心将年底负债率控制在90%以下。

“最大的不确定性在于孙宏斌在‘后宋卫平’时代是否有控制绿色城市执行队伍的能力，是否与九龙仓保持着快速发展战术和财务管理上的共识和默契。 目前，三角平衡的股权关系暂时稳定。 ”。 海通国际房地产领域首席拆师侯凌说。

卖不出去

商业世界的现实最考验公司的应对能力。 同样处于管制的漩涡，无论是绿城还是融创，都无法避免大户型的畅销。

“春节过后，已经下降了很多。 已经下降了空之间已经很小了。 例如，现在最多可以从我这里得到95折。 到目前为止只有九十九折。 ’5月25日，在杭州市中心武林商圈附近的绿城本园销售中心，一名销售人员向看房的人咨询降价一事，做出了这样的回答。

绿城本园是绿城建造比较精巧的项目，小区规模适中，占地3.6万平方米，建筑面积14万平方米，计划533户，有6栋住宅，其中部分楼房住宅200平方米，占一半

根据网上不动产的统计数据，这个项目的总建筑面积超过了14万平方米，从年7月上市到现在销售了3.6万平方米。 很明显，在大约一年的时间里，这个项目的除化率不过25.7%。 销售人员表示，目前有150至300多平方米的大型住宅型推出优惠住宅，折扣后单价3.5-3.6万元。

克瑞研究中心总监薛建雄拆除，是总建筑面积约十四五万平方米规模的项目，通常脱化周期为1.5-2年。

与绿城本园相似，属于上海融绿平台的无锡衍湖香樟园，根据最新销售消息，4号楼共销售268平方米的大型住宅30套，平均价格仅为每平方米2万元。 同样由于脱化缓慢，销售员透露5月底6月初将追加推送115平方米、167平方米的户型。 根据门户网站的新闻，部分户型优惠后可达到每平方米1.2万元。

21世纪经济新闻记者根据无锡市房管局官网统计，目前蠡湖香樟园6号楼、8号楼共发售948套洋房，户型面积大部分在115-300平方米左右，少量400-500平方米，累计销售362套， 这个项目的大型洋房将从年初开始销售。

高负债“迷局”[/s2/]

孙宏斌开始融创后，“激进”一词左右相伴，高负债俨然成为融创的名片之一。 无论是年中触目惊心的104%，还是去年末逐渐理智的69.7%，数字高低对孙宏斌来说都已没有实际意义。

看到负债率降至70%以下，60亿港币的绿城“豪购”瞬间将融创拉回悬崖边缘。 5月23日，孙宏斌在投资者电话会议上表示，将排除股权融资的可能性，到意味着60亿港元大部分将由银行融资的年末，有信心将负债率控制在90%以下。

评级机构穆迪立即向投资者发出警告，收购将导致直接融资利息税折旧前利润( ebitda ) /利息支出从去年年底的2.1倍暴跌至1.8倍，从而增加举债的风险。

“融创是过去4年来销售增速最快的中国开发商，入股绿城明确了寻求更大规模扩张的意愿。 ”穆迪副总裁、公司融资解体师梁镇邦担心，九龙仓短期减持绿色城市将失去融资风险的平衡，从而对融资基本面造成不良影响。

孙宏斌曾经说:“我不在意负债率。 我只关心现金流。 快速增长，低负债是不可能的。 ”

显然，账面上高达160亿元的现金流和高周转项目模式很可能是孙宏斌敢于在市场上下注的筹码。 今年4月，一家证券公司透露今年的土地购买预算只有88亿元，但被证实是翻译错误，但金融公司表现出罕见的谨慎。

实际情况是，截至今年，融创已经支付了70亿元土地价款，到年底需要支付19.7亿元，共计89.7亿元，预计比年支付的162.8亿元减少45%。 孙宏斌解释说，进入绿城的60亿港币支出已经计入融资创年的新买地预算中，为确保新绿城的整合效果，企业主动放慢了3月份的买地步伐。 管理层认为，收购价格比绿色城市账面价值优惠16.6%，比直接购买地划算。

花旗为投资者结算，假设通过收购今年的预算再增加60亿港币，净负债率依然低于80%。 但是，入股绿城将获得高档房企品牌和东部众多项目权益，可将融和美股资产净利润提高13%，预计-财年将企业利润增长8%、19%、17%。

(责任: df101 )