“香港楼市三大新盘并且入市 总价近百亿港元”

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6月21日，星期六，香港楼市迎来了一年多来最热闹的一天。

当天，荃湾寰宇湾、大埔逸珑湾一期、西南九龙grand austin等三大新盘入市抢客，总额近百亿港币，但认购登记数远远超过可售房产数，销售形势大好。 受新盘入市带动，近期香港二手房交易数量也明显上升。

香港楼市的这些变化被市场解释为特区政府“减少辣度”带来的直接影响。 财政司司长曾俊华说，这次对香港永久居民“先买后卖”的豁免期限的延长是技术性的调整，不是“减少辣度”的第一步，他强调目前楼市的风险仍然很高，没有“减少辣度”的条件，“先买后卖” 不过，从市场反映的积极性也可以看出，特区政府在楼价调控措施上的谨慎和困境预计已经形成。

楼宇交换客人积极入市

5月13日，香港特区政府对此前被誉为管制楼市的“双辛招商”之一的双倍印花税( dsd，简称dsd )进行了技术调整，延长了香港永久居民的双倍印花税免签期。 过去的政策是，对以“先买后卖”的方法换房的香港永久居民，设立6个月的楼宇换房期限，在此期间完成交易并免征印花税。 根据新的政策，这6个月的期限变更为从此前签订临时买卖合同之日开始计算，从签订正式的大厦销售合同开始计算。 这将会给更换住宅的香港居民一两个月的时间，而对于计划购买新楼盘的住宅更换者，时间会越来越长。

香港特区政府于年10月和年2月推出了一系列组合措施。 分别从买卖环节入手，增加交易价格，打击炒房，通过税收限制了非香港永久性居民的入市。 被称为“双辛申办”，高楼价格的上涨速度也受到了“制动”。 此次政策调整的首要受益者是楼市换房客，受交易环节高价影响，一些一直看好的购房人开始选择入市。

很久没有新楼盘上市的高速发展商也抓住了这个时机，不仅低价开张，而且在开张过程中采取了一些优惠措施“精准”地吸引了这部分人。 比如，grandaustin的快速开发商新世界和会德丰地产，与“减少辣度”后的市场进行比较，特殊优惠，最短成交期180天可享受7%的优惠，成交期缩短到120天可享受8%的优惠。 目前，换楼客在收到楼宇后可以计算退税期，因此理论上成交期的长短已经不构成市场准入的阻力。 因此，快速发展商敢于以较高的折扣要求买家选择较短的成交期，希望资金能尽快收回。

新盘逸珑湾也宣布了与大楼交换客人的特别优惠，引爆了新盘的预约情况。 根据网站公布的消息，该盘在6月14日公布售价后，截至17日晚收到预约登记1000票，以第一天发售的220张为单位计算，约为3.5倍。 另一方面，截至6月16日，grand austin已获得1100个预约注册，远远超过了209个估计单位的数倍。

在新盘的带动下，香港二手房的成交也开始升温。 但是，根据各房地产中介机构公布的成交案例，3套以上住宅的成交明显增加，显然是由于楼宇换房客人的入市。 例如，5月份在贝沙湾成交的8宗二手房交易中，3宗以上大面积住宅成交占5宗，这一比例是该楼盘最近几个月的新高。 鉴于大面积户型的人气，急于出手的高价楼盘将大幅降价以吸引楼盘更换客人。 位于沙嘴九龙港铁站的擎半岛三座高楼原本以1520万港币的挂牌出售，业主最近主动降价112万港币，目前以1408万港币的挂牌，比该地区的市价优惠5%。 这表明业主对后市不看好，急于着手兑现。

下跌20 %，或者“辣手”消失

奇怪的是，由于二手房交易量上升，香港楼市开始出现二手房短缺的迹象。 在香港做房屋中介20多年的时代，房地产经纪人洪先生说，这是看到原香港的楼价持续上涨，成交再次活跃，一些二手房业主预计楼价会继续上涨，所以很遗憾，等涨了，就不出手了？ 目前，与其三栋以上大面积的二手房降价，不如小户型的细价格(香港对低总价房产的称呼) )楼盘反而有价格上涨的趋势。 他评价说今后二手房的成交将会下降。 因为业主看后市，叫价态度强硬，与买家的心理预期不符，可能会影响成交。

据香港媒体报道，沙田中心二手房东宁大厦高层房产，实用面积297平方英尺( 1平方米=10.674平方英尺)，刚以395万港币成交，价格较以往有明显上涨。 但是，专家没有仔细考虑细价大楼的价格上涨，认为从目前的状况来看是不可持续的。

事实上，与楼市成交量上升相比，快速发展商和业主明显轻视市场的情况有所增加，表明快速发展商拿地依然保守，房地产经纪业依然清淡。 目前许多楼盘以低价进入市场，这证明了快速的发展商对后市场并不看好。 除非突然有好消息，否则楼价不太可能继续上涨。 从另一个房屋交易环节房地产中介的角度来看，减员关店的现象持续，清淡的生意加大了房地产中介的生存压力。

中原地产创始人施永青认为，受美国退市、中国经济放缓等不利因素的影响，楼价能否触底还为时过早，“辣手”对楼市的打击无法消化。 他认为，近期楼市交易如火如荼，主要是由于进入新市场的销售形势上升，二手房也盈利，交易量上升，与特区政府调节“辣手”有关，但实际上目前交易量依然正常。

汇丰地区的业务战略和经济顾问梁兆基评价说，基于全球经济依然不景气，各国为了稳定经济推行了相对宽松的政策，今天明天加息的可能性很低，香港短期加息的可能性也很低。 中原房地产亚太地区住房部总裁陈永杰预测，香港楼市一直处于低息，短期内没有加息的希望，房市今后应该会维持稳定的中朝。 再加上目前香港住宅的供应仍然不足，楼价将维持在稳定的水平上。

关于此次印花税政策调整对市场的影响，专家推测香港特区政府一贯强调循序渐进的微调方法。 梁特首没有强调“减辣”，但在内地各城市救市转为普遍行为的气氛下，香港并不自以为是，行业已经形成了“减辣”的期望和共识，这自然会影响楼市的成交。 预计接下来会陆续公布新的微调措施。

关于取消“辛技”的时机，施永青认为楼市的“辛技”是目前特区政府受到市民支持的政策之一。 这是因为在讨论撤军的时候一定会更加慎重。 市场确认特档梁振英的心理底层下跌20%，撤资募集不会引发楼市大反弹，否则“辣技”应该会维持一段时间。

(责任: df101 )