“内地房企叩响香港资本市场大门 遭遇不自然境地”

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截至目前，今年内地已有10家房企成功通过ipo、壳资源借贷的方式敲开港资市场的大门，但大多被投资者冷眼相看，面临认购不足和上市后破裂的不自然状况。

“一些房企之所以能够突破上市，往往是业主们利用关系向亲戚朋友要求预约。 ”熟悉香港资本市场的一位领域人士表示，由于受房地产调整期的影响，这些房企的知名度不高，投资者不太同意，最终融资额与房企的期望值相差甚远。

房地产业内人士表示，去年房企大量购买土地，加上今年销售普遍放缓，不少房企融资诉求明显激增。 但是，融资价格持续上涨，有可能将去年过分激进的房企加速推向困境。

在海外市场上市的话会很冷

年以来，共有强势房地产、海昌控股、阳光100中国、光谷联合、亿达控股、国瑞置业6家国内房企在香港上市，融资总额共计90.5亿港币。 此外，包括辽宁省实华、绿景地产、山东省青建、广泽地产在内的4家房企通过租房的方法挂牌。

从绝对ipo融资规模来看，今年上半年已超过全年7股上市地产股总额，但今年上市房企融资额与公司期望值相差甚远。 除海昌控股外，其余5家公司的公开上市遭遇预约不足的不自然，其中3家上市后，股价暴跌。

盛资本协会国际总裁黄立冲告诉记者，由于房地产周期性明显，房企在香港融资的市场环境正在发生阶段性变化。 在调整期间，估值和融资额往往不高。 特别是第二季度以来，投资者对内地房地产领域更加悲观，认购也受到影响。

据统计，自1998年内地最先在香港上市的房企联合发展后，至今已有50多家内地房地产公司在香港联交所累计获得融资平台。

由于这两年内内地a股大门关闭，融资渠道有限，房企到香港上市的热情高涨，但港资市场对内地房地产的快速发展前景并不看好，半数以上跌破发行价。

“香港投资者对内地房企的评价本身不高，一点也不知名的小房企不太受欢迎。 ’在香港四大会计师事务所之一工作的事务所内部人士告诉记者，目前投资者倾向于投资已上市的大型蓝筹股，例如万科b成为h股后股价将上升。

相比之下，房地产公司的转型分割上市更受投资者欢迎。 例如，通过在花型年分期上市房地产企业品牌的彩色生活和单独上市方兴地产剥离旗下酒店的金茂投资，两家企业分别募集了8.48亿、39亿元的资金。

“美国房地产复苏分流了一部分投资资金，在此期间香港ipo发行的股票太多，企业正在竞争。 投资者肯定会先选择服务业类型的轻资产企业。 》黄立冲分析认为，例如，“彩色生活”是国内第一只房地产股，概念比较新，认同度不同。

熟悉住房企业融资的大成律师事务所高级合伙人吴朝尧分析认为，这也涉及大环境，外资对中国市场已经有所防范，特别是房地产领域不容乐观。 但是，对房企来说，上市融资不仅仅是ipo，上市后房企可以通过外保内贷款和债务发行的方法融资也很重要。 “所以，无论市场多么糟糕，房企都想破头上市。 ”

融资诉求激增

由于今年的销售速度大幅下降，还款缓慢，再加上国内融资和融资对房企越来越严格，房企今年的融资更加困难。

据中国指数研究院统计数据，去年上半年，25家房地产公司通过海外融资平台发行35种债券，募集资金约797亿元，债务发行规模比去年同期略有缩小。

中指院研究员表示，房企融资环境继续呈现分化，企业品牌房企特征更加突出，仍有不少房企通过境外平台获得较大融资额度，但中小房企资金压力日益凸显。

今年上半年，华润地共发行3张债券总额约89.6亿元，雅居乐发行2张票据总额约50亿元，绿地集团也在香港成功发行了5年、10年期共计10亿美元的高级票据。

吴晨尧告诉记者，房企海外融资额度和价格以机构评级为先，评级企业根据房企债务结构、单位投资资金周转效率、企业股东实力和项目投资风险等指标进行评级。 配置中海、万科、华润等一二线城市的公司融资价格将明显低于配置三四线城市恒大、碧桂园。

但是，随着美国qe逐步退出和人民币汇率波动等因素的影响，今年房地产公司海外债务发行利率明显上升。

据中指院统计，世茂房地产全年7年发行6亿美元债券，票面利率8.125%，比去年发行的同期8亿美元债券上涨1.5个百分点。 佳兆业、万科等房企全年发行的债券，全年同期限债券和利率有不同程度的上升。

另外，住宅企业今年的融资额比去年急剧增加。 6月，世界联合监测的154家房企融资额为630亿元，比去年同期激增322%。 上半年整体来看，154家房企共融资2956亿元，比去年同期增长74.7%。 其中，银行贷款金额1104亿元，比去年同期增长80.8%。 发行优先票据、企业债务等债券融资1048亿元，比去年同期增长45.4%。

“虽然很多融资资金我们无法监控，但那里反映了每年大量购买土地的房企，今年的融资诉求明显激增。 ”世联地产高级分解师董文飞告诉记者，销售排名在30位以下的房企，资金非常紧张。 例如，旭辉去年获得了地王，但今年的销售不怎么样，融资意愿迫切。

世界联合银行监测的融资额前10位中，瑞安融资159亿元，比去年同期增长593%。 其次，泛海控股今年上半年融资135亿元，比去年同期增长1029%，旭辉融资101亿元，比去年同期增长491%。 另外，华润地、绿地、世茂、金科、滨江集团、雅居乐等房企融资额比去年同期有所增长。

“保利、万科这样的一线房企资金比较健康，今年大幅减少了拿地速度。 因为在这笔融资的指控中，不太紧迫。 ”董文飞表示，银行贷款将房企分类，有实力的房企融资并不困难，但今年的融资利率和融资价格仍高于往年。

(责任: df136 )