“香港地产大鳄新鸿基 苦等6年欲逆势开盘”

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新年伊始，香港地产大鳄——新鸿基地产( 00016.hk，以下称为“新地”)的动作频发( —； —； 公告宣布将发行5亿美元的10年期债券，另据新鸿基快速发展(中国)有限企业董事长邓维聪介绍，内地备受瞩目的滨江凯旋门项目，其预售证将于3月获得批准，如获批准，预计将第一时间开盘销售。 “我们的项目已经太长了，需要回收资金。 按该项目的可销售总量和预计售价计算，顺利的销售回收资金量巨大，对新地非常重要。 ”

市场分析人士表示，比起香港新地的债券融资，内地在项目层面的集中力、企业的现金流将带来更有力的支持。 邓维聪还表示，企业内部住房业务回收期刚刚开始，商用房产租金也将迅速增长，预计未来内地业务对企业整体业绩的贡献将继续增加。

“苦等”6年来逆势而欲开场

在内地楼市调控的大背景下，新地依然决心维持其内地的住宅推动力。

据悉，位于新地苏州金鸡湖畔的一线临湖别墅“湖滨四季”项目上市后，备受市场青睐和青睐。 另外，集团位于上海陆家嘴的滨江凯旋门项目也在按计划进行。

作为新地在内地的核心销售型项目—； —； 滨江凯旋门从取得土地到开盘，开发商的“苦等”已经有6年了。 “凯旋门项目好事多磨，为尊重周边小区业主的景观诉求，2008年12月31日，新地经多次修订的规划草案获得相关部门批准。 2009年5月12日，新鸿基地产潍坊地块取得开工许可证。 2009年6月1日，这个叫滨江凯旋门的项目终于正式开工。 之后，经历了世博会期间的施工限制。 年11月前后，基本达到预售条件的凯旋门于该年底提交预售申请，是常规审批流程和与相关部门信息表达的最新进展，预计3月获得预售审批。 ’邓维聪毫不犹豫地表示，拿到预售许可证后将立即开盘。

由于该项目位于上海陆家嘴绝版地区，外部已经定位为汤臣一品等超过上海现有豪宅的“准楼王”，售价一直备受瞩目。 邓维聪表示，具体价格尚未明确，但“其特点是价格合理，总额控制得很好。 不会因为市场的强势而导致价格过低。 对产品有信心是重要的。 即使在市场整体低迷的时候，高质量的产品也有机会。 ”

“请问现在上市的时机。 市场情况确实不好。 特别是高端住宅，但我们不想再等太久，被误解为我们复盘了。 ”邓维聪表示，在滨江凯旋门，几乎家家户户都有江景的1、2、3、5、6共5幢大楼首次发售，一次不推盘是惊人的。 这是因为现在，滨江凯旋门上聚集了包括香港来的“粉丝”和金融界人士在内的众多顾客，而新地方面则长期在做“抗战”的准备。

邓维聪预测，年内高端住宅市场消化不是很快，但仍能维持相当的消化量。 这种情况至少在上半年之前有可能好转，关键是政策方向。

200亿的“大单曲”挑战业绩贡献

“据我所知，在滨江凯旋门打地基的时候，新地的粉丝开始询问这个项目的情况。 因此，我们期待着这个项目开始以来的成绩。 ’新地方对市场预测相当保守，但市场上有拆迁户很看好滨江凯旋门后市的成绩。

他指出，这是距离滨江凯旋门不远的汤臣一品，售价已约15万元/平方米。 “保守估计，如果滨江凯旋门一期销售顺利，新鸿基地房地产销售预计将收回75亿元人民币的资金。 ”

事实上，据记者估算，上海滨江凯旋门总建筑面积超过15万平方米，如市场预期，每平方米售价可能超过15万美元，滨江凯旋门项目顺利上市销售意味着新鸿基地产至少有超过200亿元的资金回流。

针对这些人的猜测，邓维聪还表示，对于该项目的可销售总面积和此类产品的市值水平，充分看到滨江凯旋门项目顺利销售带来的庞大资金回收。 “核心项目上市的契机和定价固然很费神经，但核心项目的出售回收对企业的现金流显然具有重要意义。 如果滨江凯旋门真的能卖200亿美元，我们一定很高兴。 未来，内地市场确实不容忽视。 现在新地是内陆很多城市的项目进入收割期，不仅上海，其他城市苏州、南京、广州、成都也很好，所以未来几年，内陆将会有集团继续为上市企业做出贡献。 市场不可能变得这么糟糕。”

内地业务结构变更局首次出现

事实上，在新鸿基地宣布将房地产纳入融资、销售两个层面，保证现金流之前，该企业内部项目对企业整体业绩的贡献逐年上升。

“内地项目租金收入增长迅速，不排除未来几年内内地房产租金收入与香港对等坐实的可能性。 ”邓维聪说。

据公布，以位于陆家嘴的上海国金中心商场ifc mall第一期为例，全年项目租金收入约达4亿元。 另一方面，截至去年12月底，上海ifc百货每天的人流量为6万~8万人，年销售额为40亿~50亿元。 国金中心办公楼也为14~16元/平方米·； 天的租金水平成为了陆家嘴区域的基准。

“上海国金中心ifc全部进入运营，每年可以收取10亿元以上的租金。 上海环球贸易广场icc届时也基本能达到这个数量。 两个加起来有20亿的租金收入。 我们上市公司的租金收入差不多100亿元，这样内地的租赁业务很快就占了1/5，确实相当大。 ”邓维聪表示，目前，上海icc第一期已经竣工，其中一幢办公楼基本客满，商场部分出租率也超过80%。 剩下的一幢办公楼和一幢酒店式公寓正在建设中。

一位业内人士认为，今后新地将实现内陆业务版图结构的进一步扩张。 因此，不能忽视摆在港资房企面前的领域整合中的并购机会和地价下跌后的土窖契机。 在他看来，经过多次经济波动的考验，港资房企大多实施审慎经营战略，以求“基业青黄不接”。 目前，港资公司一般维持高水平的流动资金和低贷款比例，仍能从容应对经济衰退带来的挑战，自然有了逆市场而买地的底气。

据不完全统计，和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安等港资房企去年在内地二三线城市土地市场的投入超过200亿元。 上述香港企业在佛山、大连、重庆、莆田、珠海、南京等国内二三线城市拥有众多土地，商业用途众多，相对来说新地在这里的土储市场表现平静。

对此，邓维聪坦言，今后也会继续在内陆地区寻找合适的地块，但集中在发达城市的中心地区和高质量的地区，有成为商业用地的倾向。 “我们的投资战略很谨慎。 毕竟新地是几十年的企业品牌，所以必须全力保证企业的企业品牌认同感。 目前，我们想做一个可以长期持有的项目。 ”