“房企将进入港股低价融资的壳时代”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

无论是银行首次下调住房贷款利率，还是各地出现的政策微调信号，都表明楼市将出现转轨的前景，但在房企融资方面，我并不打算在监管方面刹车，以缓解房企的饥渴。

5月，招商、万科相继宣布在H股市场收购上市公司，借壳寻求海外融资的意愿强烈。

近两年万科、招商、金地年报显示，受楼市调控影响，楼市成交放缓，各大企业存量增加，资本化利息支出上升，计入存量的借款利息资本化率增加。 万科贷款的利息资本化率从年7.6%上升到8.6%，这意味着房企融资价格呈现不可控的上涨趋势。

在融资严格的监管下，内地房企开始将目光投向香港，进入港股融资的“壳时代”。

融资环境的差距较大

内陆房企融资渠道因楼市调控而变窄，海外低价资金融资成为吸引内部房企向外部扩张的重要因素。

年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，分别比去年同期增长19.8%和12.4%，实现净利润96.2亿元，比去年同期增长32.2%。

作为对资金依赖度较高的领域，住宅企业的融资压力也在上升。 据央行统计，全年所有金融机构人民币各项贷款增加7.47万亿元，比去年同期减少约6%。 其中房地产贷款累计增加1.26万亿元，比去年同期减少约38%。

楼市交易冷清，加之房企销售回笼速度放缓，房地产领域资金压力明显加大。

此外，反映住房企业融资价格的资本化利息费用有所增加。 万科年报显示，万科财务费用中借款利息支出达到42.08亿元，接近净利润96.2亿元的一半，其借款利息资本化率从年的7.6%上升到8.6%。

另一方面，万科计入库存价格的资本化借款利息费用也达到29.39亿元，全年为18.32亿元，比去年同期上涨60.42%。 万科年库存达到2083.4亿元，资本化利息费用占库存的比例为1.41%，年占有率为1.37%，呈上升趋势。

上述两个财务技术指标的变化突出表明万科的融资价格呈上升趋势。

同样面临领域性融资价格上涨的还有招商、金地等房企。 招商房地产年财务费用中利息支出7.61亿元，比去年同期上涨57.9%； 资本化利息达到5.01亿元，比去年同期上升61.09%。 年的新成长期贷款中，前5位的贷款总额为54.09亿元，平均年利率为9.25%，低于万科贷款利率11.45%的平均水平。

金地年报显示，近两年贷款融资利率在1.09%至12.5%之间，长期贷款前五位的贷款总额仅为24.91亿元，而去年利息支出达到16.01亿元，全年仅为11.06亿元。 其中，金地资本化利息费用支出14.73亿元，年为10.09亿元，均呈上升之势，而金地去年净利润仅为30亿元。

与万科、招商、金地等a股企业相比，在香港上市的中海、龙湖融资价格要低得多。

中海的年贷款额为230亿5000万港币，实际年利率仅为1.6%，年为1.11%； 利息支出为14.4亿港币，借款利息年平均资本率为2.03%。 截至去年12月31日，龙湖地产新增人民币贷款85.1亿元，平均贷款利率6.40%，贷款利息支出11.37亿元，贷款利息资本化率年均6.2%。

上述指标不难发现，在相同的市场监管环境下，拥有h股融资平台的中海、龙湖具有资本特征。

为了应对融资价格上涨的压力，招商、万科纷纷寻求H股融资平台。 5月，招商宣布成功收购h股上市公司东力控股集团。 5月14日，近年来在资本市场融资不多的万科也突然宣布收购h股上市公司南联地产的73.19%的股权。

对此，许多拆迁户认为，万科、招商借h股壳企开始在海外融资。

h股低价融资平台的功能得到强调

公开资料显示，目前在h股上市的内地企业有68家，累计筹资金额达1460亿美元。

事实上，2009年下半年以来，恒大、龙湖、佳兆业、明星年、卓越、莱蒙国际掀起了内房企业聚集在香港上市的热潮。 在大陆房地产市场调控泡沫风险加大、投资者遭遇冷遇的情况下，上述热潮逐渐消退。

年6月，金地计划先去香港收购商业地产壳企业志祥置业，最终铫羽而归。

今年5月，招商房地产、万科再次掀起买入h股壳的冲锋号角，强势进入海外融资“壳时代”。

对此，万科解释说这是对试水国际化的尝试。 王石(微博)也曾多次表明万科向国际化快速发展的意向，但至今未见雏形。

比起主张万科走向国际化的公开解释，业界更相信这是万科寻求融资平台的战略。 仅从融资渠道来看，万科获得低于市场利率的资金来源主要依赖于大股东华润。

对此，京东方兴业投资有限企业董事长王德勇分析称，万科今后有可能将商业房地产等自有房地产资产注入香港壳企业，实现在香港的融资。

这也引起了业界对万科一家企业存在两个房地产上市平台之间的同业竞争的担忧。

深圳证券监督局的研究人员表示，万科需要一个实体平台来实现海外融资，将资产注入平台可以起到融资的作用。 万科将南联地产收购为全资子公司，直接投资香港，两者之间不存在同业竞争的问题。

尽管如此，房企海外融资后如何进入内地市场仍是一道坎。 上述证券研究员表示，万科可以以股权收购的形式直接投资内地房地产。

目前，万科向南联地产注入内地资产的想法不现实。 根据香港证券监管机构的规定，买方持有30%以上普通股后24个月内，累计注入资产的资产、代价、利润、利润、股东比例，任何一方超过壳牌企业100%的，必须通过ipo申请标准批准。 目前，南联地产正在进行万科入主前的资产重组工作，重组后，资产大部分被搁置，南联只拥有香港新界葵涌区65.7万平方英尺(约6.1万平方米)的房产，其房产判断值为11.29亿港元。

万科公告称，重组完成后万科才能收购。 然而，只有10亿元以上资产的壳牌企业能否承担上千亿元销售规模万科融资的诉求，仍需今后关注。

最近，据香港媒体报道，由于万科收购，南联地产大幅上涨股价，香港证券监督管理委员会将其作为是否涉嫌内幕交易的调查对象。 这也为万科的收购能否成功增加了一点变量。