“SOHO中国转型包租公 物业判断增值96亿”

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去年的营收只有155亿4400万元，净利润却达到105亿8500万元，在房企中，soho中国( 00410.hk ) 68.1%的净利润率似乎高得惊人。

记者从soho中国日前发布的年报中发现，该企业净利润中“水分”相当高。 企业年报损益表中，“投资房地产判断增值”达到96.05亿元。 这意味着刨掉房产判断附加值，净利润不足10亿元。

通过不动产投资进行利润调整

“soho中国近两年刚转型为持有型商业地产，可以获得租赁的房地产恐怕不多，用租赁收入短期跌破100亿美元并不容易。 ’在香港上市的标杆企业的高层人士感到怀疑。

去年8月，soho中国正式宣布退出散售模式，转入“开发—自持”模式，企业董事长潘石屹笑着表示，接下来将“包租公”。 去年，soho中国营收155.44亿元，净利润105.85亿元，净利润率达到68.1%。 仅从这份成绩单来看，soho中国去年的报告书就极为光明。 即使是大型房企万科a(000002 )，去年的净利润也略高，为125.5亿元。 这样高的净利润率在房企中极为罕见。

但是，记者发现，真正拉动soho中国净利润的是损益表中“投资房地产判断增值”的数据。 去年，这一数据达到96.05亿元。 “投资房地产判断增值是香港股市比较特殊的会计制度，得益于此，在香港上市的商业房地产开发商的净利润非常高。 ’一家在香港上市的房企财务负责人告诉记者。

根据香港会计准则，投资不动产重估的公允价值与原账面价值的差额计入损益表，不进行折旧和摊销。 “由于判断在香港的房地产投资限制比内地少很多，很多上市房企根据这个数据调整了利润。 ’上述人士很坦率。

去年soho中国105.85亿元的净利润中，96.05亿元的“投资房地产判断增值”贡献率竟然达到90.74%。 扣除这笔账面利润后，soho中国净利润仅为9亿8000万元，净利润率仅为6.3%。

判断为附加值支配利益

在更早的三年里，“投资房产判断增值”支配了soho中国净利润的高低。 从2009年到2009年，soho中国净利润分别为38.92亿元、36.36亿元、33亿元。 另一方面，“投资房产判断增值”在这三年间分别为40亿2700万元、1亿6500万元、21亿4400万元。 其中，全年非总利润增长139.99%，净利润就会被“投资房地产判断增值”的减少所拖累。

前述房企财务负责人告诉记者，将“投资房产判断增值”计入损益将降低利润稳定性。 “利润随房地产投资的附加值而变动，房地产投资可以说是一把双刃剑。 ”他说。

另一方面，投资房地产增值意味着会产生增值税等税费，房企需要从报表中扣除所得税负债，这也将收回部分利润。 报告显示，soho中国去年的所得税从每年23.75亿元激增到75.48亿元。

实际上，soho中国近年来把观察力放在“房地产重估”上。 在此前公布的业绩资料中，soho中方处于转型初期，因此soho的价值被大幅低估。 该企业还表示，拥有北京和上海繁华街道最有价值的商业，房地产超过170万平方米，成为北京和上海最大的甲级写字楼开发商。