“SOHO中国溢价10亿上海抢地上演大逆袭”

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昨天，投资32亿元英勇成为沪古北地王

一位分析师表示，30244元/平方米的楼宇地价不低，要获得较高的投资收益，产品定位和公司品牌必须明显支付溢价

“这有点戏剧性啊！ ”咨询总裁宋延庆对证券日报记者慨叹道。 很明显，24日判定收购40亿元外滩地王无效后，25日反弹32亿元拿下上海年内古北地王，soho中国一夜之间备受打击后可谓“喜闻乐见”。

一位业内名人对本报记者说:“soho中国董事长潘石屹上演了大逆袭。” 潘石屹虽然夺取了该地块也付出了一定的代价，但溢价率达到了48.37%，而该地块无疑是高质量的地块。 在这一点上，“潘石屹的眼睛还是很独特的”。

更有意思的是，潘石屹说:“我们非常看好上海。 这是中国市场化程度最高的城市，商业氛围丰富，是商业操作规范”。

值得一提的是，潘石屹对外滩地王权争夺案的一审判决结果不满意，不服多次上诉。 此前业内有传言称，这一举动不利于在上海扩大土地。 上面的人对本报记者说:“很明显，出了高价也夺回了区划。”

溢价10亿元，成为古北地王

4月25日上午，soho中国以总额31.9亿元拿下上海长宁区虹桥路街261街6丘a3-02地块(古北5-2 )，成交地板价格为30244元/平方米。 这意味着潘石屹获得了上海年单价排名第二的地块，其地块也是上海古北地王。

据公开新闻报道，该地块东至伊犁路、南至红宝石路、西至玛瑙路、北至虹桥路道路绿带，转让面积16558.3平方米、容积率6.37、起步价20384元/平方米、起步价21.5亿元。 soho中国最终溢价10.4亿元，溢价率达到48.37%夺取了这里。

宋延庆对证券日报记者说，这片土地的单价相对不高。 另外，美联储房地产全国研究中心也认为该溢价率也在正常范围内，但该地块年内不仅是上海单价第二的地块，总额也位居第二。

对此，潘石屹表示，此次收购符合soho中国一贯的快速发展战略，项目周边商业氛围活跃，所在区域是长宁区办公、商业和高级公寓的凝聚地，项目建成后将与地铁十号线和计划中的十五号线伊犁路站地下连通

顺便说一下，美联储房地产全国研究中心曾向记者表示，该地块原由中华公司完成一级开发，后因中华公司资金链告急，被长宁区土地资源储备中心以13.8亿元的价格收藏。

这样，该地块近3年来已经上涨了18亿1000万元，业内人士也经常看到此后的市场上涨率空之间。

对此，该政策咨询研究中心的张宏伟总监向本报记者表示，该地块是日韩公司的凝聚区，服务这些公司的商业办公楼业态市场前景突出。

另外，宋延庆认为周边商业比较成熟，从10年前开始家乐福等大型超市进驻，社区商业相当发达，但高端商业办公楼不足，潘石屹看中了这些而获得了这个地块

但是，美联储房地产全国研究中心告诉记者，对于因收购外滩地王而受到打击的soho中国来说，获得这块高质量的商业用地，有利于公司在上海的影响较大，有利于提高市场占有率，也增加了一点砝码，但风险也有所增加

另外，上海易居房地产研究院副院长杨红旭向本报记者表示，该地块的楼价不低，要想获得较高的投资收益，产品定位和公司品牌必须明显支付溢价。

散装售价或8万元/平方米

事实上，自从潘石屹宣布将商业地产从出售转为出售以来，外界不断有质疑之声。 此外，潘石屹擅长市场营销，抛售房地产资金回收比较及时，资产周转速度也快，公司现金流也很干净，但在抛售回升后，受项目运营的弱势带动而发生变革。 此外，持有型投资收益率周期长，soho中国的现金流将承受巨大压力。

无独有偶，一位知情人士向记者透露，潘石屹近两年在北京没有新增项目，战术中心已全部搬迁至上海，近三年在上海投资300亿元左右。 但是，soho中国上海的房地产库存有点不足。 这样，企业在转型期间，如果没有一点支撑企业现金流的散售型房地产，其全面转型无疑将面临巨大的压力。

因此，一位业内人士对记者表示，潘石屹摘取的上述地块并不全部拥有，部分房地产可能会选择散装出售。

宋延庆表示，对soho中国地块的解决，可能倾向于做散装销售和持有相结合的商用房地产。 其中，散装商业房地产所占比例更高的可能性很高，毕竟该地区内高档写字楼这样比较稀缺的业态市场前景看好。

但是，美联储房地产全国研究中心认为，由于项目本身具有很大的附加值潜力，该项目适合自我保留。 另外，截至去年12月31日，谨慎的soho中国持有现金约222亿元，净资产负债率为2.6%，能够进一步提高经营杠杆化水平。

另外，美联储房地产也认为，该项目一旦散装出售，可以参考周边类似属性商业、住宅项目的市价。 目前，该地块附近的住宅楼均价达到5万元-6万元/平方米的水平。 据美国联合房地产全国研究中心统计，该项目未来定价区间约为6万元-8万元/平方米，增值潜力巨大。

值得注意的是，一位业内人士向本报记者透露:“潘石屹的投资眼光还是很独特的。” 如果soho中国选择散装出售该项目部分房地产，不仅可以迅速收回资金，还将达到利润空或10000元/平方米以上。

对此，记者要求soho中国官员证明，企业是否会选择散装出售该项目部分房地产等相关情况。 遗憾的是，在新闻发布会之前，记者没有收到企业相关的回复。