“输掉官司不输地 SOHO中国31.9亿抢上海虹桥地块”

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在没有输掉诉讼的情况下，soho中国31亿9000万人“抢劫”了上海虹桥地块

229回合！ 溢价48.37%！ 昨天，在虹桥地块的竞争过程中，不仅输掉了诉讼，失去了外滩地王的soho中国正在毫不犹豫地投标。”

海外滩涂王案在上海法院一审判决中败诉后的第二天，soho中国( 00410.hk )以31.9亿元的总额、30244元/平方米的地板价格，从列举剩余3家品牌竞逐的企业来到上海长宁区虹桥路261街6丘a3-02地块(古北，

29个回合！ 溢价48.37%！ 昨天，在虹桥地块的竞争过程中，不仅输掉了诉讼，失去了外滩地王的soho中国正在毫不犹豫地投标。

soho中国董事长潘石屹对上海“黄金地带”的渴望似乎已经超出了市场的想象。

杂志是必须的

昨天是80多家公司备受瞩目的虹桥地块开标日。 该地块东至伊犁路、南至红宝石路、西至玛瑙路、北至虹桥路公路绿带，土地出让面积16558.3平方米，容积率6.37万平方米/公顷。 该商业用地挂牌起价达到21亿5000万元，计划地面建筑面积超过10万平方米，概算楼板起价约为20384元/平方米。 这是今年上海挂牌首个开盘价超过20000元/平方米的高价地块，长宁区商业地块开盘价也创下新高。

《第一财经日报》记者在竞争现场看到，从竞争开始到结束的整个过程中，持三号牌的soho中国都在毫不犹豫地举牌。 在与首批同行竞争对手4日拍卖人、台湾国扬集团竞标61次时，soho中国拿出23亿5000万元，国扬放弃应价，5日拍卖人、上海中瀛公司拿出23亿5500万元。

此后，地块在soho中国和中瀛公司之间展开争夺，双方交锋超过上百次。 第171次，soho中国报告了29亿元。 虽然中瀛公司还在承担价格，但挂牌速度明显放缓，与毫不犹豫涨价的soho中国的考虑时间明显增加，最终在soho中国开出29.4亿元价格时退出虹桥地块的争夺。

最后参加分区赛的是中华公司( 600675.sh )，但是这家企业也多次在第229次上牌时输了。 最终，soho中国联合体以31.9亿元的高价获得虹桥地块，溢价率为48.37%，折合地板价格约为30244元/平方米。

潘岩认为，31亿9000万元是合理的市场价格，而且约15万平方米的总建筑面积是商业地产，特别是办公楼开发的理想规模。 “我们始终坚持准时、便捷的轨道交通沿线采购项目。 因为这是满足办公室诉求，实现高效办公室的最基本条件之一。 ”

在上海的投资将达到500亿元

去年下半年，soho中国宣布重大战术转变，从商业地产散装销售基本战术调整为“持有黄金地段”的商业地产和办公地产。 潘石屹在当时发给记者的邮件中表示，“就像香港土地是香港高质量商业房地产的最大所有者一样，soho中国是北京、上海高质量商业房地产的最大所有者，房地产价值不小。 稳定的租金收入也将为企业长期稳定的快速发展奠定基础”。

但是潘石屹很快抵制了上海黄金地带的“围场”计划。 4月24日，soho中国在外滩“斗地主”败北。 潘石屹主张上诉，但目前来看，成为外滩最大地主的美好愿景已经落空空。 业界认为，这可能成为soho中国获得虹桥地块的重要动力。

从2009年开始，出生在北京的soho中国在上海开始了“攻城略地”。 企业也有快速的发展战术，扩展到北京和上海交通便利、商业繁荣的黄金地区开发商业房地产。

三年多来，soho中国完成了上海南京西路、外滩、虹桥交通中心、虹桥cbd、四川北路、徐家汇、浦东等黄金商业区的布局。 累计收购金额约287亿元，项目完成后总投资约500亿元。

转型的道路是漫长的

此次成交的虹桥地块对开发公司的要求非常高。 例如，土地价款要求竞争对手在5个工作日内支付合同价款的20%，剩下的价款将在合同签订日起30个工作日内支付，不能分期支付。 其次，关于地下连通路的建设费用，开发公司也按建筑面积比例承担。 项目销售也有一定限制，办公楼销售面积2000平方米为最小分割面积数的商业部分不允许分割转让，只能集中转让。

市场分析家认为，这些要求虽然苛刻，但也符合soho中国向“持有型”房地产转型的方向。 上海中原地产研究咨询部高级管理层横敏指出，随着市中心甲级办公楼趋于饱和状态，必然会扩大到周边地区，未来古北板块新办公房产租金将超过10元/平方米·。 压力很小。 以此次虹桥地块中标的楼板价格计算，未来项目售价为6万/平方米，按未来租金估算，投资转化率将超过6%，与目前普通投资转化率5%左右比较具有吸引力。

潘石屹似乎也对虹桥地块很满意。 “我们经常看上海。 这是中国市场化程度最高的城市，商业氛围丰富，商业操作规范。 上海的办公区非常集中，办公楼密度也很高，这也带来了相当高的商业效率。 作为北京和上海最大的甲级写字楼开发商，我们将在这里继续快速发展。 ”。

但是，也有业内人士认为潘石屹过于乐观。 一位不愿透露姓名的业内人士指出，在寸土寸金的北京、上海繁华街道，获得新土地对潘石屹来说将越来越吃力。 年12月30日，soho中国收购北京中关村“丹棱soho”以来，在北京没有得到任何土地。

在持有型房地产持续增加的背景下，全年业绩报告显示，soho中国持有现金约222亿元，净资产负债率为2.6%，但未来战略以并购为主，因此在一定时期内资本支出将较大。 因为这个soho中国的资金也会受到更大的考验。

一位港股非公开机构投资经理认为，短期内，soho中国的大部分收益对房地产公允价值的变动有贡献，未来业绩将会上下波动，但其转型目标房地产租金收入难以在其业绩中起到大局的支撑作用。