“香港中资地产股十年：造富神话破灭”

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香港的资本市场见证了中国本土房地产十年的繁荣。

杨惠妍、吴亚军、许家印&hellip； &hellip； 过去十年，内陆房企在港上市成功，由此产生了超级富豪。 目前在港上市的内房股约有60家。

然而，市场经过沉浮，香港内房股分化加速，曾一度红火的企业星光黯淡，部分消失，内房股的排名和座次一直被改写，甚至被推翻。

其背后有房地产企业的战术、资金管理、管理层甚至企业管理的竞争。 目前，除中国外，除华润地、龙湖等极少数企业外，大部分内房股的成长性和持续性尚未得到检验。

随着国内房地产调控常态化，国际金融和货币政策可能性逆转，人民币国际化趋势明显，内房股过去十年创造的神话不可复制，单纯搞住房、搞规模也不再是主流模式，曾经激进、外汇债务占比高的企业，

哪个没落的内房股

在过去的十年里，香港的资本市场上有很多民营公司，特别是房地产商在蓬勃地工作。 其中必须提到富力不动产。 作为香港较早上市的“广东地产五虎”之一，富力地产于2005年在红上市，曾风靡一时。

年，富力的销售额只有322亿，勉强进入300亿-600亿的第二阵营。 迄今为止，富裕房地产的商业项目也有80%用于销售，尚未成为企业真正的竞争力。

长期关注内房股的业内人士被本报记者拆散，但是富力的战术错误，太早就重新仓储了商业地产，没有发挥好作用，占用了太多资金。 红色购物上市还有一个问题。 融资受大陆证券监督管理委员会约束，上市对富力收益不大。

加之其内部管理特别现代化，层次感和家族感观念较强，内部损失较大，导致富力近年来增速不快。

另一个处境相似的企业是远洋地产。 2007年同样通过红色采购上市，筹集了100多亿资金，但全年远洋房地产销售也不过311亿美元。

“远洋地产有国有企业背景，上市当初的管理层也很专业，但2009年，一年多次高价拿地，在北京以外的市场也没有解释自己。 这几年球队调整很大，影响了上升。 ’与远洋地产亲近的人指出，远洋在北京发展得很好，但资本市场总体上和长期快速发展，远洋向地方扩展。 而且管理团队的磨合之路还很长。

最可悲的，不是共生创展吗？ 合生于1998年在香港上市，曾被视为万科最大的同业竞争对手。 但是，现在的共生跌落到了第三阵营。

战术失误和土地储备结构不匹配，共生失去了快速发展的机会。 “合生重仓有2万亩大小的京津新城等城市近郊的大用地太多了。 ”从事共生服务的业内人士表示，共生希望模仿港资地产商“囤货慢慢开发”的模式，希望通过土地自然上涨来提高产品溢价。 但是，兰德咨询总裁宋延庆表示，随着全年国内融资环境的变化，地价和房价的增长低于持有土地所需支付的资金价格，上述模型已不适用。

数据显示，大学生仅累计就完成了预约销售额116.43亿，没有完成年初制定的150亿的销售目标(后来降至120亿)。

寻找具有成长性的企业

兰德咨询将内房股按销售额分为4个步骤。 第一阶段是千亿级的中外和恒大两个。 第二阶段为300亿~600亿，绿城、华润、龙湖、融创、碧桂园等共有11家。 第三阶段为100亿~300亿，有初、旭辉、共生等，也有11家公司。 第四阶段为100亿元以下的住宅企业，共有38家，占59%。

从增长率来看，融创、华润、旭辉、世茂等的年销售额增长率都超过了50%。 其中，融创和绿城超过80%，分别为86%和82%； 合生创展、恒大、龙湖等地的销售额增长率分别为17.1%、14.8%、4.9%，相对较低。

始终保持在首位的是中国以外的国家。 “中国外非常稳健，年均增长20%-30%，土地储备结构特别好。 它进入各城市通常采取3、4个项目，区位选择好，可以形成协同效应。 ”一位大型房企投资者相关负责人评论说，稳定的业绩和央企的背景带来了很高的评价，中外融资价格非常低，再加上反周期拿地，形成了稳定的良性循环。

过去五年，恒大、碧桂园、龙湖、融创等可以说是后来居住的内房股。 前述大型房企相关人士表示，中国队执行力强、转速快，去年与绿城合作后，绿城年销售前十的项目有一半以上与融创合作。 “拿到土地后，要求团队在一年内回流现金。 ”据该相关人士称，与绿城合作，弥补了绿城的短板。

由于世茂房地产在过去两年迅速上涨，销售回升增速，土地储备结构也不错。

但是，资本市场仍然担心这些企业的成长性，“融和只要能够维持一定的速度节奏和严格的财务规律，就有前途”的世茂房地产，市场的担忧也是可持续性的，挖了很多人也不能改变企业，自身造血功能很重要。

曾经创造过首富神话的碧桂园和恒大，从上市之初就频繁发生土地非法危机，其业务增长模式的成长性依然备受关注，但庞大廉价的土地储备的潜在收益和风险仍是这两家企业共同的特征。

“要看到一家企业需要好几年。 ”一位环游世界的长线基金管理者表示，在整体中国经济被评价为向好的方向发展的情况下，只要注意那些领域可能处于领先地位，从中选择几个企业，看看其中的几个指标进行投资就可以了。 这是一种长期基金投资内房股的战略。 目前成长性比较明显的内房股有中国外、华润和龙湖，三家企业的评级均居内房股前列。

龙湖去年的销售增速只有4.9%，但接近龙湖的人指出，受领域整体利润率下降和项目结算周期的影响，龙湖年、年报的利润率等部分数据有可能下降，但年-年后，毛利率等指标将逐渐回升 对此，上述长线基金经理也表示赞同。

商业地产角力

在整理内股变迁的过程中，华润地不得不提。

华润地是一家经过调整表明自己是优秀学生的企业。 其中重要的变量是商业不动产。 华润花了10年打造商业地产，深圳万象城已经盈利，成都、沈阳万象城开业水平、运营水平也非常高。

数据显示，全年华润地租金收入约39.0亿元，年增长40.0%。 招商证券(香港)房地产领域研究员段斐钦认为，华润地万象城项目在价值链上形成了自己独特的竞争特点，成为住宅开发销售和长期获得稳定租金收益的住宅企业。

世联房地产商业部社长宋春生认为，华润地是国内目前最好的商业地产商，其租金收益模式比万达销售+租赁模式合理。

这也是国内纯住宅开发商的转型之路。 日光新业副总裁吴尧表示，销售规模增长不是最重要的指标，包括保利、万科、中国外、龙湖在内，所有主要开发商都已经认识到了商业房地产价值的挖掘和改变。

香港资本市场已经说明，拥有高质量房地产的上市公司很受投资者欢迎。 吴尧表示，虽然中型购物中心受到电商的冲击，但区域内的商业地产仍能通过调整业态和产品快速发展，中国购买力依然很强。 虽然像沈阳、昆明这样的一些城市出现了商业过剩，但好的卖场依然很赚钱。

目前，内地房企除华润外，还没有几家企业，可以像香港新鸿基那样大规模说明自己在商业地产运营上的能力，如目前商业地产已经做得很好的龙湖，目前一年有5、6亿的租金收入，之后也不注意

“将来获得稳定的租金收入，企业的评级就会变高，评级高，融资价格就会变低，最终资本游戏的意义就在于谁能拿到更便宜的钱，谁能拿到更多的土地。 ”吴尧等业内人士表示，这是因为国内开发商目前无法与新鸿基竞争，30年债务利息为4%，则以强劲的租金收入为支撑，有长期的信用记录。